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房地产的问题到底是什么问题

2010年08月30日 08:32 来源: 投资者报 【字体:

  美国上周二公布的二季度房地产数据大坏,原因是政府结束了对新购房者的税收补贴,随后股市大跌。在我们这里,由于房产税加快推出的传闻再现,A股也在周三出现了2%以上的跌幅。房地产之于整个投资市场似乎已经“一言九鼎”。何以如此呢?

  从中美两边的市场反应看,对房地产拥有者加税(美国政府停止补贴实际上也就是税收提高)会产生对整个行业的抑制作用。但我们还是要多花一点时间来认真分析一下中国的“国情”。

  中国的房地产问题缘起于一个社会问题——房价涨得太高、太快了,购房者怨声载道。这与美国的房地产出现泡沫以至于“破裂”的原因是大不一样的。美国的问题是金融问题,那里的金融机构为了能更多地使用杠杆、创造账面收入(当然也包括赢利),大量地不顾信贷资质而鼓励更多人购买房产。

  那到底又是何种因素促成中国的房价如此快速地上涨呢?对这一问题的追究,人们从经济原因找到行政管理原因,后来到制度层面,最后又觉得可能是政治原因。而到了现在,我个人觉得,什么原因可能已经根本不重要了,对这个问题的解决可能到了不需要搞清是什么原因的地步了。

  尽管有这样的看法,但我还是认为有必要回顾一下这诸多原因,只有搞清人们究竟在争吵什么,又究竟是什么原因致使争吵不会有结果,才能真正明白蛮不讲理式的解决方法为什么不可避免。

  问题的起源,房价高、太高,而且涨势猛。谁造成的?第一个答案是房地产开发商,他们是黑心商人,最有动力推高房价,他们是暴利获得者,他们是所有内幕交易和暗箱操作的最重要的一环。

  人们很快就发现这个答案难以站得住脚了。如果你稍微冷静一下,你就会同意,如果不是购房者在一段时间里近似“疯狂”地抢购,房地产开发商是很难做到涨多少卖多少的。这时,问题就自然会转到买者这一边,是谁在不停地买房?

  于是我们得到了第二个答案,炒房者。这些人可能是温州人,也可能是山西人、东北人,哦,还有外国人。在面对这个答案时,你就需要一点经济学基本知识来理解这样的现象了。他们为什么要买这么多的房子?经济学的知识告诉我们,他们可能是出于担心通货膨胀,担心自己手里的货币贬值,或者出于涨价预期希望自己手里的货币增值,从而购买资产。

  同样,还需要冷静一下,不要把这样一个经济现象变成“阴谋论”,那就是即使这些人数量众多,他们手里的钱也多得不可想象,但是,他们无法做到一致行动。社会上可以有温州炒房团,可以有山西煤矿主群体,但是,他们只能是因为“大家都这样认为”而去追涨,而不可能做到协商一致去买房。

  这样看待这个问题的意义就在于,炒房者不是元凶,他们只是一个现象,他们是某种东西发生变化以后的结果。

  那么什么是这个问题的本质呢?有一派经济学家他们自称为“供应学派经济学家”,他们的观点是相当有市场的。他们认为,无论是商品物价上涨、还是资产价格上涨,其实都是货币超量发行的结果。也就是说,社会上流通的货币现金太多了。事情看上去是这么回事,如果东西没那么多,但标识这些东西价值的钱却多了,那价格能不涨吗、货币能不贬吗?

  这也就能够解释为什么当物价指数上涨,人们就会讨论通货膨胀,中央政府的货币管理政策就会转向紧缩。

  但我在这里要说,事情没有完,问题的本质没有被解释清楚,那就是,中国为什么有那么强烈的货币超量发行的需求?在我看来,原因至少有两个:一,中国政府需要向社会提供“钱”、越来越多的钱以谋求“发展”;二,中国人手中有很多钱——其数量比人们以为的多得多,没有用于消费。这些钱要么“滞留”在银行里,要么藏匿于某处不为人知。它们一旦被拿出来使用,就自然会引发货币大量流出。

  这第一个原因牵涉到中央政府和地方政府以及各式各样的政府性质的单位,由于他们掌管着财富分配的阀门,他们一旦失去可以用来分配的钱,就不知该如何“发展”了。这第二个原因说明,这个社会在过去二三十年间形成了巨大的财富分配鸿沟。一个非常简单的道理,越有钱的人,无论他多么愿意花钱、多么会花钱,他花掉钱的比例也是远远小于越没钱的人。理论一点的表达就是,人们花钱的能力会随着财富增加而呈现边际递减的趋势。

  基于以上看法,我的结论相当悲观。由于问题的本质是非常难以改变的,但短期内房价上涨的问题会引发某种程度上的危机,所以,解决之道可能就如同货币学派的经济学家一样,“只管其一、不管其二”了。只是难以预料的是,这种治标而不触及实质的解决,是否可以不停地轮转,是否会在某一个时刻完全失去其效应。

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