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楼市回暖是开发商给炒房客们下的套

2010年09月03日 10:17 来源: 一财网 【字体:

  现在的市场迹象已经表明,要么开发商破产,要么炒楼客跳楼。只有这两种结果,而没有其他选择。怎么办?于是,开发商继续拉高出货,炒房客继续跟风杀进,把杭州、上海、深圳等各大城市的房价,再往上抬一把,这就是我们看见的这两周成交量有所放大的本质原因。

  说成交量回到了新政前,那是骗人的。无论哪个城市,现在的成交量大约也只有新政前的三分之一到四分之一,比方说,深圳日均成交量由上两周的80套左右上涨到140套左右,涨幅接近60%,但是,与新政前日均成交量500套左右相比,只有三分之一多一点。

  然而,奇怪的是,与开发商相关的传媒不断放风,制造市场舆论,诱导楼市炒家。一是一个黑石投资一点房地产,马上放大到整个外资,并欺骗说是人民币升值引起的,谁不知道人民币对一篮子货币波动后,对绝大多数货币除在第一个月升值外,一直在贬值,最多一天贬值105个基点,现在的人民币兑美元已经回到了本轮汇改前,昨收盘为6.81,汇改前为6.82。美元不是傻瓜,只要实行一篮子货币兑换,人民币必定贬值,因为人民币是全球最烂的货币之一,毫无升值可能。

  二个是开发商鼓吹说高盛、摩根大通等外资机构也在抄底中国房地产。只要读懂高盛的年报就应该知道,2009年,高盛开始大规模减持人民币资产,在上海一次性卖出50栋别墅,其他不动产也大量出售变现。高盛对中国政府政策了如指掌,绝没有可能等到今年再来减持人民币资产,而且,去年一年减持资产占人民币总资产的32%,目前,高盛持有的人民币资产除债券股票外,主要是农产品(000061)等人民币资产在增持。比方说猪肉,高盛2008年只控制了中国猪肉22%的市场,现在控制了27%;大豆,高盛基本控制了中国市场的70%,现在正在加紧控制玉米、棉花等,根本就没可能投资中国的房地产。

  三个是今年以来中国的M2增长持续回落,从29.7%的增长回落到2010年7月末的18.5%,2010年8月继续回落,逼近目标上限17%,预期在今年的11月末基本可以回落到17%。货币减少,房价必降。这是一个简单的道理。

  四是投机炒家付出的资金成本远比2009年要高得多。从今年1至8月的情况来看,尽管房地产贷款仍然高达30%左右,但是,实际是进入5月后,每月呈逐渐下降趋势,今年5月同比持平,而6月比5月下降1%,7月比6月下降3%,预期8月将比7月下降6%。现在的成交当中,全额付款占比在增大,这是一件好事,表明很多楼市炒家在全额付款,那么,在房价下降时,这样全额付款的房产银行来讲是没有风险的,炒家将独立承担房价下降的风险。

  纵观以上情况,开发商有什么理由将价格往上提呢?现在的房价真正有需求的购买,是不可能有这个支付能力的,那么,开发商要想卖楼,只有依靠炒家。不得已,开发商才不顾兄弟情面,开始给炒家直接下套,潜台词是:兄弟啊,你去年赚了不少钱,现在要吐一点出来了。无论是杭州、还是上海、深圳,现在的购买投机炒家仍然占80%以上,大多是被开发商套进来的。

  开发商为了套进炒家,将房子在高位抛给炒家,显然不敢大规模降价,于是采取的策略是房价不降,赠送多多。有的单价没降甚至上涨,但是,送了一半面积,实际降价至少40%。为什么这么做呢?道理一说就通,因为炒家买到房子后,只要办下房产证,立马可以去银行贷款,而去银行作抵押贷款就不是房地产贷款,不受政策限制,而贷出来的款就可以把赠送面积作为主体面积按售价进行评估。实际上可以拿到比付出的购房款多10%的贷款,再去炒楼。

  这本来是个烂招,美国人称为庞氏骗局,并早就不用了,但在中国楼市却大行其道。而在市场上的表现就是,成交量放大而价格没降,所以,老百姓都不会相信房价会下降。前不久,华夏银行(600015)一位月收入只有2000元的炒家,却在银行顺利贷款400万就是一个明证。这只不过是暴露出来的,还有大量没有暴露出来的,都是和银行工作人员串通一气,套取银行资金。

  但是这一次不一样了。这一轮房价下降是长期的,是政府想保也保不住的,也是无法救市的。楼市炒家看不见这点,但是,开发商已经心知肚明,不得已才给楼市炒家下套。开发商的意见领袖潘石屹任志强已经很明白的告诉炒家,房价要下降30%,可是,炒家是不会听的,这就有了成交量微涨,开发商的吹鼓手大叫回暖、反击、量价齐升。不过,老百姓应该高兴,因为这样一来,将引发政府更多的政策出台,房地产的崩盘就会早日来到。

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