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房价难降的根源是什么

2010年09月05日 23:13 来源: 投资者报 【字体:

  中国的房地产市场素有“金九银十”一说,每到9、10月份房地产市场总是呈现购销两旺的局面,估计今年也不例外。

  数据显示,2010年8月,上海市商品住宅成交面积为73万平方米,比上月增加了70%,已接近本轮房产调控前水平,成交均价也高达22261元/平方米,几乎创下上海房价新高。

  广州、深圳的楼市也呈“量价齐升”之势。8月,深圳一手房成交量环比增长超6成,成交均价为19240元/平方米,环比上涨5.8%;广州一手住宅成交量环比涨幅达62.3%,成交均价为12346元/平方米,环比上涨2.2%。

  严厉的楼市调控新政下房价不降反升,是大家都不愿看到的局面。这既让政府尴尬,也让老百姓失望,甚至连房地产开发商也觉得“不好意思”。最近,潘石屹任志强这两位地产界的“名嘴”,都公开表示看跌下半年的房价,只不过两人对房价将跌多少还有些争议。

  既然政府打压、老百姓观望、开发商看跌,那为什么楼市还会“量价齐升”?一则来自南京的新闻,也许能帮我们解答其中的奥妙。

  据《金陵晚报》报道,南京一个2岁的女孩最近成为一栋价值400万元别墅的房主,其被媒体称为“南京最小且最富房二代”。报道称,女孩家里的“爷爷奶奶爸爸妈妈都在垄断企业工作”,但“并非大富大贵,只是家庭基础比较好,拥有4套房2辆车”。为小孩买房,是因为“按如今通货膨胀的速度,估计等20年后,现在的钱都不值钱了”。给孩子留钱不如留房。

  这则新闻所涉及到的孩子是无辜的,但从新闻背后,却折射了出中国房地产市场的四个现象。

  第一,房地产的需求量比我们想象的大很多。经济学家们在计算房地产的供求关系时,总爱把“家庭户数”作为计算需求的基础。但通过这个例子我们可以看到,中国家庭在条件允许的情况下,不仅要置办自己住的房子,还会考虑置办儿子、孙子的房子。子又生孙、孙又生子,把这种愚公移山式的“未来需求”也算进来,住房需求将放大数倍。

  第二,在人们的心目中,购置房产是一种远比储蓄可靠的理财方式。出于对未来的通货膨胀的恐惧,在缺少有效资产保值手段的情况下,买房子成为人们对抗货币贬值的唯一选择。尽管现在房价很高,但与10年、20年后的通胀预期相比,房子依然有巨大的投资吸引力。

  第三,房价的高低由富人的购买力决定。任志强说过“房子是为富人盖的,不是为穷人盖的”,现在看来,这话颇有道理。南京的这个家庭,只是“在垄断企业工作、并非大富大贵”,其尚可全款购置400万房产,那些真正大富大贵者的购买力更可想而知了。社会上的“钱”越向少数人集中,房价就会越高。如果这些“钱”还是缺乏投资途径,甚至难以见光的“闲钱”,那就更应该买房子了。

  第四,未来的空置商品房还会更多。前段时间关于“6400万套空置房”的争论异常热闹,许多人想不通这些空置房的成因和出处。一个拥有四房两车、非大富大贵的5口之家,尚且还能购置房产以备20年后之需,社会上有那么些空置房又有什么奇怪呢?这也许就是我们这个时代的特征。

  的确,人们对“降房价”充满着期待,但这或许已经成了个伪问题。在巨大的贫富差距背景下,对穷人而言,房价即使再降一半也无力购买;对富人而言,即使房价不降,也可以全款拿下400万别墅,更何况房价再降一点?今年上半年万科、恒大等地产公司,微降房价便让存量房一售而罄的实例,证明了这种购买力的强大。

  开发商们受市场需求引导,做高档住宅,追求最大利润,这是无可厚非的商业行为。当富人的钱都赚不过来时,谁还顾得上穷人呢?除非高端住宅的市场也出现饱和,开发商才会做出廉价房子来填补中低端市场,但只怕在一年5.4万亿灰色收入的支撑下,富人们总是欲壑难填。

  高房价,是畸形财富分配机制留下的恶果。在这种局面下,指望开发商降房价来缓解低收入人群住房难的问题,无疑是缘木求鱼。而加大楼市调控力度打压房地产,也只能缓解一时的压力。要从根本上解决问题,一方面需要尽快推进收入分配改革,缩小贫富差距;另一方面需要利用房产税等手段,抬高过多占有住房的成本。此外,还要政府多出让些土地利益、多投入些财政收入,建设保障性住房来平衡需求。

  清末名臣林则徐一生清廉,不置恒产,他曾写下一副对联:“子孙若如我,留钱做什么?贤而多钱,则损其志;子孙不如我,留钱做什么?愚而多钱,益增其过。”当今的国人,恐怕难有如此境界,更何况,谁又愿意让自己的宝贝儿孙,日后承受房奴之苦呢?

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