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从政策洗礼看房地产股中长期投资价值

2010年09月08日 02:59 来源: 上海证券报 【字体:

  一到金秋时节,有关“金九银十”的讨论日渐升温,不光是房地产市场,就连车市也在跃跃欲试。传统意义上,人们把“金九银十”看成是销售的旺季,而作为资本市场的投资者,房地产板块或许也将迎来战略性建仓机会。

  对于房地产市场的分析框架,大致可以分为政策派与成交派。前者关注政策对房地产市场的影响,后者则只观察实实在在的成交,以此作为判断市场走势的依据。实际上,很难区分两者的优劣,但有一点可以肯定,宏观政策对市场的影响,最终要反映在成交上。

  如果从调控政策的角度来研判,任谁也很难对今年的“金九银十”抱有乐观预期。银监会上月曾要求商业银行暂停对京、沪、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭贷款,并明确将第三套房贷的审批权限上收至总行。对于未叫停的地区,第三套房贷的首付提高至六成,贷款利率在基准基础上浮50%以上。此外,国务院副总理李克强在九天内两度强调,要继续贯彻房地产调控政策,坚决抑制投机炒作。国家发改委主任张平8月26日也提出,要稳定房地产调控政策,进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施,坚决抑制投资投机性购房需求。8月31日,《人民日报》发表评论员文章——《房价合理回落是大势所趋》,称必须继续坚持调控不动摇,根据市场形势变化及时进行政策微调,并提出如果调控长时间不能见效,应当适时出台进一步的措施。可见,政策面的收紧预期依然强烈。

  但我们更应该看到,政策主要针对的还是投资投机性购房需求,目标是抑制房价的过快上涨。对于过快上涨的理解,可以简单认为是房价的上涨幅度,应低于城镇居民的收入增长。如果从民生的角度考虑,最好房价能较高点有所回落。据深圳市房地产信息系统统计,7月新建商品住房平均价格为每平方米17860.50元,较6月环比下降0.19%,较年初下降22.7%,住房价格已连续三个月环比出现下降。

  只是,对房价的应声回落,各方还是抱有一定的悲观预期。尤其不排除出于问责的担忧,各地在发放预售许可证之际,优先放行高容积率项目,把低容积率的项目人为押后销售,以此来拉低销售均价的统计数据的可能。因此,房价的下跌将是一个十分缓慢的过程,倒是成交量对政策更为敏感。

  即以极有代表性的深圳楼市为例。在 “国十条”出台的4月,深圳新建商品住房销售面积为35.71万平方米,随后的三个月迅速降至13万平方米左右的水平。二手房成交面积也从4月的105.04万平方米的年内高点,逐步回落至7月的58.83万平方米。今年1至7月,二手住房与新建商品住房成交量的比例为3.51:1,较2009年全年的1.86:1,有较大幅度提高。调控政策对楼市成交量的影响,尤其是对二手房成交量的影响相对较为显著的特征,非常清晰。

  笔者认为,仅从成交数据判断,房地产市场的调控政策已经产生了积极的作用,特别是抑制投资和投机性需求,效果显著。虽然短期对房价的回调并不乐观,但市场各方还是看到了更为积极的成交回暖信号。比如万科公告就称,8月公司实现销售面积91.5万平方米,销售金额1119.9亿元,分别比去年同期增加84.7%和149%。而今年1至8月,公司累计实现销售面积487.5万平方米,销售金额572.1亿元。考虑到万科去年的销售额仅为634.2亿元,今年销售再创新高自然也在情理之中。

  对于此类确定性的增长,笔者认为,不必在意是刚性需求的释放,还是未来三个月推盘量的显著增加。我们需要的,是从政策调控的洗礼中,看到房地产板块的中长期投资价值。在这个意义上,或许房地产市场的“金九银十”早已展开,作为趋势投资者,不妨对房地产板块的“金九银十”行情寄予更多期待。

  (作者系策略研究员)

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