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老外为什么不炒房?

2010年09月30日 13:52 来源: 《财富堂》 【字体:

  就在中国楼市酝酿着新一波上涨的时候,远在一洋之隔的美国和日本,频频传来“房价触底、抄底买房”的声音,诱惑着众多的中国新钱蠢蠢欲动。

  一位做私募的朋友说,他不久前刚带着客户在美国曼哈顿买了几幢公寓楼,“100万美元一套,很划算”。而另一位在上海做软件的虞老板,除了在日本已购置3套公寓之外,最近还在须贺买了个温泉度假旅馆,专门接待中国游客。

  然而,对于本土的美国人和日本人来说,炒房并不是大多数人愿意玩或玩得起的游戏。“如果炒房有利可图,老外也会蜂拥而上。”曾在美国生活、如今在上海经营一家网络公司的许超认为,老外之所以不炒房,还是因为成本太高。

  赔本的买卖?

  在中国,人们几乎疯狂地涌向楼市,是因为房价一路飙升,而且似乎还有继续飙升的前景。但是在欧美,房地产的暴利时代已经一去不复返了。比如美国现有人口3亿,但房屋数量达到1.2亿套,以平均每个家庭三口人计算,在理想状态下,约有0.2亿套房屋将处于闲置状态。在一个需求长期饱和的市场里,投资房地产,要有财富缩水的心理准备。至少,曾在日本长期学习和生活过的康林教授是这么认为的。

  如今入职上海外国语大学的康林,此前在名古屋的日本中京大学学习和工作了7年。在他的印象里,日本的房子就像汽车和电子产品,一买到手就会贬值。也许在上世纪80年代末、90年代初的房产泡沫时期,日本的二手房价格也曾风光无限。但现在,哪怕你在新房里只住了一天,那也属于旧房子,而旧房子出售就必须折价。所以,当康教授的日本太太到上海见识了动辄数千的二手房时,不免感到惊讶。

  身在东京的刘迪博士对日本房地产的不景气也深有感触。据他观察,大多数日本人对不动产投资不太关心,至少一般工薪族不会炒房,他们认为从目前来看房子并无升值空间。

  在房地产市场同样饱和的美国,人们也已经习惯了房价的平淡无奇。家住加州的圣迭戈市美籍华人施先生,如今在上海经营一家射频公司,他在谈到中国楼市时多次用“失去理性”来形容。

  令人瞠目的房价,难以置信的攀升速度,对于施先生这样的美国人来说,中国楼市的疯狂令人难以理解。因为在他周围,大部分美国人根据经验判断,美国本土的房价现在不会涨,至少不会大涨。他们不认为买房是财产增值的有效途径。所以,美国的中产很少把钱投在房产上,许超认识的硅谷精英大都只拥有一套住宅。他一个从事房产中介的朋友,也只拥有两套房子,尽管其中一套面积达到惊人的7000平米。在洛杉矶从事房产代理的cathy也告诉《财富堂》,在她的客户中,很多人都是首次购房,拥有多套住宅的并不多。

  在美国,税收也是一道过不去的坎。许先生和太太在硅谷生活,对加州的税收印象深刻。“在加州,你的第一套房受保护,自建或购买都不用缴税,但二套房、三套房交易时就要缴税。买方和卖方都要上缴交易额的6%。”单是这一项税收,就足以吓退一小部分投资者。

  加州的另一项房屋税收政策,对房产投机者杀伤力显然更大。他说,居民购买房产的增值部分在加州要征收高额税收,税率则由收入而定。比如房屋卖主年收入达到10万美元以上,那么他要缴纳的房屋增值部分的税率将达到40%左右。高额的税收是每位投资者在估算房产收益时必须考虑的成本。

  格林豪泰酒店管理集团董事长、在美国南加州有房产项目的徐曙光也告诉《财富堂》,他在美国跟买房客沟通时,一般都建议对方必须将所购房产作为自己的住宅。从过去的统计数据看,一般美国人买房入住7年之后,他的房子才开始盈利。而且,在美国买房,除了买和卖的赋税之外,还包括前后院的绿化费、每个月的房屋维护费以及部分社区的基础设施费等,一年要交1.25%-3%左右的费用。以一幢30万美元的房子为例,除了一次性房屋交易税之外,如果以1.5%的税率计算,每年还要缴纳4500美元的各种费用。

  当然炒房的人不是没有,比如拉斯维加斯因繁荣的赌博业、快速的人口增长,一直是房地产商的宠儿,也吸引了大批炒房客,许先生的一位朋友便是其中之一。但毫无疑问,从总体上看,炒房在如今的美国只是一小部分冒险者的游戏。

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