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商品房限购是一剂调控良药

2010年10月08日 01:15 来源: 第一财经日报 【字体:

  昨天傍晚,上海市政府正式公布了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。《意见》的内容相当丰富,涉及严格执行差别化信贷政策、税收调控、提高商品住房预售门槛、强化住房保障、继续增加居住用地供应总量等多个方面。而其中最抢眼的举措,则是明确在一定时期内限定居民家庭购房套数。

  《意见》明确提出:“自即日起,暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。”

  解析《意见》,不难发现,上海在房地产调控方面的举措,除了努力增加有效供给外,更着力抑制乃至禁止不合理的买房需求,通过强制性的限购,彻底封堵投机行为的空间。

  限购住房,与本报半年多来围绕房地产调控而提出的呼吁与主张十分契合。我们一直认为,房产调控必须“封顶”与“保底”两手抓,即一手抓抑制投机需求,一手抓落实保障性住房体系建设,在供与需两个方面同时发力,既面向当下,更着眼长远。

  而要实现“封顶”目标,在当前最宜选择的政策手段就是限购。限购政策较为精准地把握住了楼市的主要矛盾,可谓一剂良药。其本质,就是进一步明晰,中国楼市必须坚持“以消费属性和消费需求为主”,而不能纵容投机需求。

  上海的《意见》提出,将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则。这一“三个为主”原则,正是限购政策的精神源头。

  有人或许要说,买房是一种人权,只要自己有财力,为何不能多买?多买多缴税,政府收了税再去解决保障性住房问题,有何不可?在他们看来,限购像是在走计划经济的回头路。

  那么,究竟应该如何看待市场、调控、限购的问题?

  首先,虽然中国的房地产市场存在诸多问题和民怨,但我们认为,不能否认住房商品化、市场化道路的成绩和贡献。日前发布的《中国城市状况报告2010/2011》指出,2008年全国城镇居民人均住房使用面积达23平方米(人均住房建筑面积接近30平方米),住房的质量和居住环境有较大提高和改善,城镇居民的自有住房拥有率大幅提高,至2008年已达87.8%。如果没有住房的市场化,这些成绩是难以想象的。

  其次,为什么又必须采取调控政策?道理也很简单,“看不见的手是强有力的,但并不是全能的。尽管市场通常是组织经济活动的一种好办法,但这个规律也有一些重要的例外。”(美国经济学家曼昆)

  哪些方面会是例外,导致市场失灵(market failure)呢?污染一类的“外部性”是一种情况,另一种情况就是“市场力量”(market power)——即少部分人不恰当地影响市场价格的能力。

  在中国这样地少人多、城市化加速的住房市场上,只靠市场调节,必然出现“市场力量”不恰当地影响价格的现象。在过去若干年里,各类囤房炒房者借助各种手段,依托金融杠杆,给住房消费市场添加了太多的投资投机属性。这种“无形的手”兴风作浪的结果是,虽然在平均意义上,城市居民的住房条件确实大有改善,但是支付的成本也越来越高;住房占有差异越来越明显;部分中低收入家庭和大批“新城镇居民”的住房问题尤为突出;农民工转化为市民的门槛越来越高不可攀;社会情绪和压力矛盾越来越大。

  世界上很多国家和地区对于住房,都不是简单地当作市场问题,而是作为民生和社会保障的基本问题。住房政策,也是一种公共政策。在我们看来,住房包含了多种需求:投机、投资、改善性居住需求、普通消费需求、民生保障需求。在中国目前的房地产市场形势下,我们认为,住房政策的重心必须下移,牢牢坚持以普通消费需求和民生保障需求为主、改善性需求为辅的原则,严格限制住房的投资属性,严禁投机。

  上海、深圳等地的限购政策表明,投机性购房的存在空间已经极其狭窄。这样的政策主张与措施,虽然没有直接干预市场价格,但必然会影响供需之比,影响市场预期,也自然而然地会影响到价格本身。至少,畸形上涨的价格区间,能够得到压缩。

  经济学家说,一个社会的兴衰,在某种程度上,取决于其政府所选择的公共政策。强调商品住房必须回归消费属性,在更本质的层面,体现出了一种公共政策取向,就是更为关注中低收入城镇居民以及“新城镇居民”的住房问题如何切实解决。限购之举,明示公共政策的落点下沉到社会弱势阶层,避免其利益被强势的市场力量和既得利益者“绑架”,可谓体现社会公平与正义之必需。

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