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居住目标:从“户均一套房”到“人均一间房”

2010年10月08日 16:44 来源: 中国经济导报 【字体:

  “十二五”时期我国城镇住房发展思路及政策取向的思考

  “十二五”时期是我国城镇化快速推进阶段,也是我国全面建设小康社会、实现全体人民“住有所居”的关键时期。解决好城镇居民家庭的住房问题,事关社会的和谐稳定,事关城镇化的健康推进,事关全面建设小康目标的实现。在这一关键而又特殊的阶段,进行“十二五”住房规划和住房政策制定时,需要明确两个关键问题:第一,经历了房改以来十多年的发展,“十二五”时期我国城镇住房将进入什么样的发展阶段,是否面临总体性住房短缺?第二,结合我国住房发展现状与面临的主要挑战,“十二五”时期我国城镇应采取什么样的发展思路?在此基础上,明确“十二五”时期住房政策与住房调控的主要着力点。

  “十二五”时期我国城镇住房发展阶段的基本判断

  当前我国城镇住房发展的基本状况

  住房建设快速发展,居民住房条件不断改善。住房制度改革以来,我国城镇住宅建设取得较快发展,住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年的4310.8亿元增加到2008年的26516.0亿元,年均增加19.9%;城镇新建住宅面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的7.89亿平方米,其中,“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米。城镇住宅总量(城镇年末实有住宅建筑面积)由1998年的39.7亿平方米增加到2008年的124.0亿平方米,十年间住宅总量增加了2倍多,远超过同期城镇家庭和人口的增速。与之同时,城镇居民住房条件不断改善,人均住宅建筑面积由1998年的18.7平方米增加到2008年的28平方米左右;住房设施条件也得到明显改善,2004年以来城镇住房成套率超过80%。

  城镇住宅生产和供应方式出现较大转变,房地产市场成为居民住房供给的重要渠道。上世纪90年代以来我国加速由计划经济向市场经济转轨,城镇住宅生产供应方式也逐步由传统的机关企事业单位自行分散建设方式向市场化、专业化、集中化的新型开发方式转化。特别是城镇住房制度改革以来,房地产开发住宅投资迅速替代原有的基本建设投资中的城镇住宅投资,其在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2008年的84.6%,房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的73.1%。房地产市场成为居民住房供给的重要渠道。

  住房私有化率提高,住房资产属性显现。城镇住房制度改革打破了之前的住房非商品的观念,个人拥有住房逐渐成为住房市场的主流。据统计,1978年我国城镇住房中74.8%为公有化住房,1995年公房比例仍占57%,而根据国家统计局城镇住户调查数据,2005年城镇住房存量中公有化住房所占比例下降至12%,城镇住房私有化率为88%。2008年城镇住房私有化率进一步提高。随着住房市场的发展成熟和住房私有化率的提高,住房资产属性逐步显现,成为增加居民财产性收入的一个重要渠道。特别是在资金流动性充裕的环境下,住房的保值增值功能使其吸纳了较多资金的流入,从而加大了其资产属性。

  住房保障力度总体不足,保障体系仍待完善。1998年国发[1998]23号文件明确了住房保障的发展方向,即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房,中低收入家庭购买经济适用房。但从发展结果来看,目前廉租住房仅以户籍家庭为保障对象,保障面较小。1998~2008年,房地产开发企业累计完成经济适用房投资额为6675亿元,仅占同期住宅投资完成额的6.8%;经济适用房累计竣工481万套,约占住宅竣工总量的13%。此外,我国《住房保障法》尚未出台,目前仍缺乏完善的住房保障体系和明确的住房保障机制。

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