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房地产调控不足惧 未来最大机会在农业与中小板

2010年10月14日 00:02 来源: 《环球财经》 【字体:

  中秋节前,随着国庆长假的临近,加息传闻的肆虐,农业银行(601288)(601288,SH)股价保卫战的失利,A股投资者的忧虑情绪持续升温。上证指数自触底2319点以来的反弹结束了吗?A股是否重新步入了下降通道?

  我的答案是否定的。

  为什么房地产调控不足惧?

  大多数人对市场的纠结和恐惧,源于当前金融银行业与房地产业的不确定前景。自9月12日27个国家对《巴塞尔协议III》达成一致后,银监会拟将商业银行的总资本充足率提高至15%的传言就不绝于耳,这意味着,再融资需求将一直压制银行股的表现。而对于房地产业,国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示,考虑到中国经济增长的情况和调整的艰难性,房地产市场的调整可能需要要花上两至三年的时间。

  对于传闻,鉴于其可信度不高,不予分析。而对于房地产调控,我们认为管理层的意图是真诚的,但是,“商品房”的定义是“商品”概念下的“房”,一旦一个东西被称为“商品”,即“商+品”,“商”是供求关系的平衡者,“品”就是买卖议价讨论的内容。笔者曾撰文,认为“房地产”这个概念在中国是一个被混淆的表达(参见《环球财经》7月刊《房地产概念之谬为未来埋下巨大隐患》一文),其实应被分别定义为“房产”和“地产”,地产的价格控制权在国土资源部门及各地政府手中,房产价格则是由开发商在和政府议价后获得土地,然后加价、溢价推出的实物。因此控制房价的根本源头是控制地价。但目前,我们并没有看到真正调控地价的迹象。

  从全球历史来看,一流城市的房价多是大涨4轮后方才见顶,目前中国的房价牛市才刚刚经历了第二波。我们认为京沪两地甲A级地段的房价在未来5年内将处于6~10万/平方米水平。这还是基于当前是70年土地租赁的价格。一旦土地私有化(当然这种可能性很小),那京沪中心区房价均价突破10万元/平米绝非神话。

  中国房地产行业所存在的问题是发展速度过快,而整体产业经济和收入比没能快速跟上。如果大量房产在高价位被大量国民拥有,一旦经济下行或调整周期加强,银行在这一块业务的资产风险之大,将超出很多人的想象。

  在金融指数和地产指数的对比图(图1)走势中,我们可以清晰地看到金融股指数和房地产股指数走势的高度一致性,这佐证了中国房地产业与金融业的休戚相关。房地产业不可能也不应该成为中国经济的命脉,但金融业是。据此笔者断言,中国房地产业发生剧烈波动的可能性微乎其微。

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