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叶檀:限购令反而鼓励投机者

2010年10月14日 03:22 来源: 一财网 【字体:

  对于过热的房地产市场,运用行政、法律与市场的手段进行调控未尝不可,但最近出台的限购房政策,却犯下双重过错:以一刀切的行政手段,行违背市场规律之事,结果将是,既无法达到抑制房价的目的,还会颠覆房地产新政理该蕴含的基本价值观。

  北京、上海、深圳、厦门等城市最新出台的房地产细则,不约而同地祭出限购大旗,这是房产过热可以暂时限购套数政策的延续,也是遵从9月29日房地产新政统一指令的必然结果。

  各地细则大同小异,北京“自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”,上海“自本意见发布之日起,暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)”;厦门限购政策从2010年10月1日起实行。

  这是一项莫名其妙的政策,以粗暴的行政手段撕裂了房地产调控的合理性。

  限购政策不符合市场逻辑。限购一套房的目标很明确,是为了抑制投资与投机性购房,不幸的是,限购政策完全无法起到抑制投资与投机性购房的作用。

  各城市出台的限购房没有区分已经持有的物业套数,不管是尚未购房的居民,还是拥有七八套住房的居民,一律可以再购一套新商品房,与其说这是对房地产投资的抑制,不如说是对投资者的鼓励,他们不必多付出成本,还能够再拥有一套住房的购买权。没有已购房基数的限定,限购政策反而成为拓展房地产市场的手段。目前城市家庭约有两亿户,如果房地产价格持续上升、房地产还是主要投资品,那就意味着城市家庭还需要1亿套以上的商品房,所谓的限购一套房政策显然是可笑而荒唐的。

  显然,限购政策潜台词是有关方面认可房价在上升,而且还会继续上升,因此以限购一套房的方式对试图多吃多占多买者进行惩罚。绝望的房地产限购政策无疑向市场暗示,起码目前的市场仍有拓展的空间,拓展的范围就是城市居民新购的商品房。

  9月29日新政出台后,与4月出台的“史上最严厉房地产新政”出台效果大致相同,除深穗等城市之外大部分城市商品房成交量急挫,但价格依然坚挺。这说明市场仍处于观望阶段,在全球货币发行量有增无减的情况下,出台限购政策有害无利。

  要抑制房地产投资,有很多合法、合理、合乎规则的办法,以体现政府的公信力与正确的价值观,价值观中包括对法律、对规则、对市场的尊重。

  如动用货币手段,严格控制国内的通胀压力,使房地产市场价格失去上升动力。如动用规则中已有的财税手段,对拥有两套以上住房者征收物业税,以体现多占用资源者多纳税的公平原则,使房地产市场回归到消费者需求为主体的健康市场。

  很可惜,新政以来我国的房产税一直雷声大雨点小,传闻中出台的税率仅为0.4%左右,远低于国际平均水准,这将大大增强投资者对未来的收益预期,更糟糕的是,如此低的固定税率,将使房产税蜕变为多如牛毛的房地产税费中的一项,而不是大众所寄望的摆脱土地财政的体制性改革。

  与此同时,房地产市场以满足国民住房需求为主,对于没有纳税证明的外籍投资客首先以国民平等待遇衡量,严格招待没有一年以上纳税证明的纯粹投资客不允许购房的政策。同时,外籍人士炒作房地产应该支付比国民更重的税收。

  房地产调控从来不是单独的事件,而是与中国收入分配体制密切相关,不合理的收入体制加上投机的税收政策纵容了投机者。有房产研究机构指出,我国25%的购房直接由现金支付,4月新政后北京有60%的二手房交易由现金支付。如果按照王小鲁提出的5.4万亿灰色收入计,可以撬动的杠杆在十万亿元人民币以上。而大部分国有单位与政府机构拥有福利性质的住房,冠之以商品房之名。特权阶层与灰色收入的存在,加上宽松的货币,挑起房地产投资的熊熊大火。

  房地产新政细则要想收效,必须动既得利益者的蛋糕,必须通过房产税与货币手段平抑市场,以限购房政策抑制房价是行政权力的自娱自乐。

  限购房新政没有区别不同的购房阶层,不加区别对所有居民一刀切,是对政府价值观、对市场效用双重考验。

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