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张化桥:未来几年地产泡沫破灭可能性不大

2010年10月14日 03:22 来源: 中国证券报 【字体:

  中国今天的房产、地产价格只不过是一个货币现象而已。印的钞票多了,地产和房产的价格就涨了。

  过去五六年,不少猛士前赴后继地预言中国的地产泡沫会在半年或者一年内破灭。我总算聪明了一回。我从来没有做过那样的预测。前段时间,中国的地价房价屡创新高,政府的调控措施也陆续出台,但我还是不敢预言中国的房地产泡沫何时破灭。

  究竟中国的房价为什么会涨到今天这个程度呢?从长期来看,原因当然是经济的持续高速增长,因此人民的收入持续高增长。与此相对应,货币供应量也有了持续高速的增长。实体经济的增长需要货币来润滑和支撑,而货币也对实体经济有推波助澜的作用。它们互为因果,两者节节攀升。

  大多数宏观经济变量在短期、中期和长期内往往都很难准确计算,但是货币供应量相对准确一些。它无非是全国人民在金融体系的存款加上流通中的现金。在过去25年(从1985年起),广义货币供应量的复合增长率高达23%。显然,我们的实体经济并没有以20%的高速度增长,更没有以23%的速度增长。所以,中国今天的地价和房价上涨,无非是通胀加上实体经济增长的结果。

  中国未来的地价和房价会怎样?如果实体经济还以一个高速度在增长,同时,货币供应量还以一个更高的速度增长(别提现在的25%或者29%,即使15%也是一个很高的速度),那么资产价格的上涨就一定难免。

  我的第二个观点是,即使现在的地价和房价确实是一个泡沫,未来必然会破灭,所以你想预测这个泡沫何时破灭也是非常天真的。早在1997年就有人预测美国的互联网泡沫会很快破灭,但他们抛空这类股票都给自己带来了大大的亏损。互联网的泡沫直到2000年初期才破灭。另外,2004~2007年不断有人跟美国的次级贷款和房地产市场过不去,但都在未能迎来曙光之前就已经弹尽粮绝。

  我本人对国内的房价和地价也很焦虑。老百姓买不起房是一个大问题。但是我不敢预测泡沫的破灭,原因如下:

  实体经济好像依然很强劲,虽然效率低。

  与此有关的,货币供应量好像还会以比较高的速度增长。巨大的就业压力意味着政府不可能让信贷太过紧张。

  大量居民除了购房以外好像别无出路:股票不便宜而且风险也大。多数企业的管理层还不太善于尊重少数股东。

  中国的家庭负债还不太高。绝大多数买房者在房价下跌时都有不抛售的能力。也就是说,他们有一定的抵抗能力。大量的房子确实是长期空置的,也可能还会空置很多年,但这能给业主带来心灵的平静和安慰。对于全社会来说,这是一个巨大的资源浪费。

  当人们预测自己未来的收入会高速增长时,他们才愿意承受较高的房价。只有当他们希望破灭或者调低期望值时,房价才会大跌。但是,未来几年内,这个可能性不大。

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