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房地产调控是一场“输不起的战争”

2010年10月21日 00:07 来源: 中国经济时报 【字体:

  本轮房地产调控如果失败,房价将出现报复性反弹,政策将彻底失信于民,既得利益集团将进行一轮恶性反扑;大量资金再次流向房地产,通胀压力迅速上升;投资比例上升,经济结构将进一步失衡;“热钱”再度流入中国,最终,宏观政策将不得不“硬着陆”,中国经济将陷入长期低迷。

  中央政府需要在市场预期显出分歧的当下,趁热打铁,旗帜鲜明地表示“将房地产调控进行到底”的决心,彻底打消既得利益集团的“博弈”心态,将本轮房地产“百日维新”推向深入。

  本轮房地产调控是一场“输不起的战争”

  2009年,正当全球经济处于复苏之际,中国“各业皆地产”呈加速趋势,严重扰乱了宏观经济秩序,从而成为制约中国经济可持续发展的“系统性问题”。

  本轮房地产调控意在防范系统性经济风险。历史数据显示,房价涨幅与通胀之间具有高度相关性。作为生活必需品,房地产价格变化应与CPI变化的方向基本一致,并在一定的区间内变动。如果该比值大大超过CPI的上涨幅度,则表明有更多的货币供应流入房地产部门,产生房地产泡沫的可能性越大。通常认为,房价与CPI的同步率在2以下属于正常,在2—4之间属于轻微泡沫,大于4则认为有严重泡沫。1997—2009年间,除个别年份外,我国商品房价格增长率显著快于CPI增长率。尤其是2009年度,在CPI为负增长的情况下,全国众多大中城市房价40%—50%的暴涨,房价与CPI增长出现了更加严重的背离,成为房地产市场泡沫膨胀的重要成因。

  本轮房地产调控意在促进社会稳定。在中国,没有一个产业像房地产业那样迅速发展却又积累了如此大的“民怨”。联合国人居中心研究认为,一套住房的合理价格应为居民年收入的2—3倍,如超过6倍时,大多数人就会无力购买,会引发社会矛盾。根据测算,2009年度我国房价收入比已高达8.2倍,尤其是北京、深圳等一线城市房价收入比均突破了10∶1,北京核心区更是达到27∶1的高位,远高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。房地产是制造贫富悬殊最大的根源,也是社会矛盾最集中的领域。房地产调控政策的背后,聚集了强大的民意,如果处理不好,必然会从一个市场问题转成一个政治问题。

  本轮房地产调控意在推动经济结构调整。当前依附于房地产产业链条的,大都是高投入、高耗能、高污染行业或产能严重过剩的产业,这些产业像巨大的“恶性肿瘤”,吸附大量资源和资金。如果能顺利铲除这个“肿瘤”,则能将更多资源倾斜到新兴产业,为推进结构升级准备好条件,也才能有更多资源用来改善民生。因此,从更深层的意义上讲,此次房地产市场调控的实施,是我国落实转变发展方式的重要举措,是经济结构调整进入新阶段的重要标志。

  可见,本轮房地产调控意义重大。如果调控成功,必将带来房地产全行业以及中国经济的巨变:未来几年,中国房价将会出现实质性调整,房地产的中长期格局将出现历史性变化,坚守住宅地产将是绝大部分开发商的选择,中低价房和政策性住房将成为主流供给,保障房一直推动不利的尴尬或许能迎刃而解;政府将有更多的资金和资源支持新兴产业;也为一些一直难以启动的改革腾出更多空间;居民消费将在长期内得到较大提升,中国经济有望迎来新一轮中周期的繁荣稳定。

  如果调控失败,如下情景将不可避免:房价经历短暂调整后,将出现报复性反弹,政策将彻底失信于民,既得利益集团也将利用“狼来了”的效应又进行一轮恶性反扑,一旦这一幕成为事实,政策补救的成本将大大提高;大量资金因再次流向房地产,将推动上游原材料价格加快上涨,通胀压力迅速上升;投资比例上升,经济结构将进一步失衡;“热钱”再度流入中国,人民币汇率改革成本和风险加大,甚至可能诱发系统性经济风险。最终,宏观政策将不得不“硬着陆”,中国经济将陷入长期低迷。

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