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2011:冀望土地和国企改革突破性进展

2010年12月24日 03:28 来源: 第一财经日报 【字体:

  作为本届政府执政的最后一年,2011年不大可能进行财税改革,而通货膨胀也会延迟资源税改革时间表。不过我认为,2011年至少可以在以下两个方面取得一些突破性进展。其一是土地制度;其二是国有企业改革。

  土地和住宅制度改革思路

  首先,在“十二五”期间,要确立土地和住宅制度大的改革思路:还是要坚持走市场经济解决住宅供求的道路。即少部分高收入居民的住宅,完全放开由市场去解决;大部分中低收入居民的住宅,由市场解决,但是,政府要控制房价收入比,要调控居民收入增长与房价上涨的动态关系,要让居民能买得起房;一少部分特别低水平收入和贫困居民的住宅,国家要建设公共租赁房来解决。

  改革房地产的宏观调控办法,形成科学调控最重要的两个监测点。一个重要的指标是监测房价收入比,超过6就进入预警区域。目前有两个,一是房价对城镇居民收入比,可按照家庭人均30平方米全国均价或地区均价与城镇居民可支配收入相比;二是房价对农民工收入比,可按照家庭人均20平方米全国均价或地区均价与农民工两人工资收入相比。其次是年度内房价上涨速度不得超过城镇居民人均可支配收入和农民工工资增长速度。若超过,房价收入比就意味着恶化,就需要加大宏观调控的力度。

  住宅用地供给方面的宏观调控,一是要加大土地供给的力度,除了满足当年人口转移和人口增加的住宅需求外,还要弥补过去对住宅少供应土地的欠账。二是要坚决打击开发商囤地行为,也要严格查处和问责地方政府囤地行为。每年每个地区都有通过人口增加、改善住宅等因素测算的基本土地需求,据其制定住宅建设供地计划,以及住宅竣工目标。三是要严格规定住宅建设土地供给结构,加大90平方米、60平方米、公共租赁房的供应比例,并且加以法定。严格禁止将土地挪作大面积套型,特别是挪作别墅建设之用。四是考虑中国人多地少国情,加大农村宅地、耕地、林地的改革力度,在让进入城市农民留得下的前提下,鼓励农民从农村离开,避免城乡两栖居住占用更多的土地,力争从目前村庄占用的27000万亩土地上,整治出10000万到20000万亩土地来,作为增加耕地和城镇建设用地。

  住宅需求方面的宏观调控:一是在政府的宏观调控和有关立法的指导思想上,一定要确立在中国住宅是基本消费品的理念。出于人多地少国情,禁止住宅成为投资和投机品,限制大面积奢侈和豪华型的住宅及别墅消费。二是继续严格和严厉执行目前国务院和中央各部门出台的对于住宅按揭信贷的有关政策,对二套房的信贷需求加以限制,对三套房信贷绝对禁止。三是应当对住宅开征房产税,使居民拥有多套房屋的成本和风险提高,特别是抑制不通过信贷而用自有资金购买多套房及别墅的需求行为。

  彻底改革土地供应制度和地方土地财政收入体制。一是形成竞争性的土地市场。废除目前的土地单由政府出让、招拍挂竞买的体制;允许集体土地、政府储备土地、法人拥有使用权的土地,都可以进入土地市场;延长农民林地、耕地、宅地使用期为999年,改造沙漠滩涂盐碱地,造林植树等用地为1000年,城镇居民住宅用地为500年,企业用地为300年,并确权发证;所有土地,只要符合建设用地规划,都可进入土地交易市场进行挂牌交易;从而形成真正市场经济意义上的土地市场。二是理顺地方政府土地财政渠道。开征土地房产交易增值税和房产税,替换目前的土地出让金、有关房地产的各种收费和其他税费。

  彻底改革目前的土地出让和收费的财政体制,理顺地方政府财政税收渠道。将目前收取出让金和收费的方式,改革为收取房产税和房地产交易增值税的方式。全国城镇大约有200亿平方米住宅和其他房产,其中120亿平方米住宅按照1%的税率、5000元的均价,则可征收6000亿元税收,其他工商金融房地产按照2%的税率征收,可征收8000亿,如果土地和房产交易增值税还能征收5000亿左右,则全部可征收19000亿元房地产税收,正好可以弥补目前地方政府招拍挂出让和房地产各种收费的财政收入。其好处是:(1)地方政府有了稳定和可持续的财政收入来源;(2)地方政府从为居住居民服务也可以获得收入,改变目前单纯扩大城市工业区和忽视服务业发展的理念、行为和格局;(3)改目前地方政府财政通过从低收入人群手中筹钱,变为从有财产的居民手中收税,防止城镇中出现两极分化;(4)引导居民将住宅作为消费资料,合适为宜,抑制居住对土地的奢侈消费和投资投机大规模挤占有限的耕地。

  进城农民的宅地、林地和耕地可以变现,形成购买住宅的一部分支付能力。未来大量的农民需要向城市迁移,其居住问题的解决,除了控制房价上涨速度要低于工资和收入增长速度外,还要让他们在农村的资产能变现退出,形成购买城市中住宅的一部分支付能力。因此,农民宅地、耕地、林地应当促进其流转,可以抵押、入股、转让、继承。在符合土地利用和建设规划的前提下,能用于各种建设的,可以买卖三地的使用权;不能用于建设用地的,可以出租和卖给其他需要规模经营的投资者和购买者;一些进入城市的农民,其基本农田中需要复垦的宅地,国家应当建立耕地整治基金,予以收购。

  我认为,应该尽快改革土地制度,避免社会陷入危机,促进国家良性发展。

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