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楼市调控迎来新年“越调越涨”或将终结

2011年01月01日 08:13 来源: 金融时报 【字体:

  调控目标更加明确;楼市定位更加准确,房地产业不能作为城市经济支柱产业。这一认识的重大转变无疑保证了调控政策的力度;调控措施打击更为精准,决策者愈发认识到,房价上涨不是因为房子太少,而是因为投资投机需求太多,抑制不合理需求才是正途;调控决心更为坚定,措施力度更强,调控政策频率越来越高,强调问责,政策不再反复。

  记者李庶民2010年注定是我国房地产市场发展中不平凡的一年,楼市调控力度和频率前所未有。然而,目前高企的房价尚未如人们希望的那样回落,那么,2011年的楼市将向何处去?

  楼市调控不是一个新话题。如果从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》算起,至今楼市调控已走过八年历程。调控八年,房价仍未低头,这不免令人沮丧;但是,如果将近年来的调控政策做一梳理,我们则有理由保持乐观。因为,2010年以来的调控措施呈现出许多前所未有的新特点,只要给予一定时间,其效果值得期待。

  第一,调控目标更加明确。楼市调控究竟只是让房价慢涨、缓涨,还是让房价回落到合理区间?2005年出台的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”),2006年出台的《国务院办公厅转发建设部等九部门〈关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见〉》(“国六条”),仅从文件标题即可看出,调控目标是“稳定价格”,这也被一些人理解为国家不会让房价下跌。但2010年4月出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)用词就不再那样中性,而是将矛头直指房价上涨问题。而温家宝总理在2010年国庆招待会致辞中则说,要“保持房地产价格的合理和稳定”,首次明确把房价的“合理”作为调控目标之一。体现调控风向标的中央主流媒体的言论亦可为此印证,下半年新华社、人民日报相继刊发评论,提出引导房价“合理回落”。近日温总理中央人民广播电台与听众交流时,更明确表示将努力使房价“回到合理的价位”。2010年的调控举措本身也体现了这样的目标,下半年以来,房价虽没降,但也没再“过快上涨”,而调控却仍在不断加码,可见,“降房价”已是政策目标。

  第二,楼市定位更加准确。房地产究竟是不是支柱产业?2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提到“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”2005年“国八条”、2006年“国六条”虽然突出楼市调控,但依然在文件中强调房地产业是“重要支柱产业”。然而,2010年9月底,国家通过《国土资源部有关负责人就进一步加强房地产调控答记者问》明确宣告:“房地产业不能作为城市经济支柱产业”。这一认识的重大转变无疑保证了调控政策的力度,而不需再投鼠忌器。

  第三,调控措施打击更为精准。楼市调控经历了一个从注重增加供给到注重抑制需求的变化。从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》到2005年“国八条”和2006年“国六条”,均将调整住房供应结构问题放在突出位置,而很少提到需求问题,即使提到也是放在供给问题之后。2007年人民银行银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(“9·27新政”)提高二套房贷的首付和利率,这是调控政策首次瞄准投资投机性需求,也因此取得了调控史上的首次胜利,2008年至2009年楼市出现明显回调。而在2010年的楼市调控中,“抑制不合理需求”则成为重中之重,从提高二套房贷首付、暂停第三套房贷到限购令均是如此,4月“新国十条”提出的诸项措施中,“坚决抑制不合理住房需求”也排在了“增加住房有效供给”之前。前些年的调控只看到了住房供不应求的现实,想通过加大供给达到供求平衡从而稳定价格。但是随着调控的深入,决策者愈发认识到,房价上涨不是因为房子太少,而是因为投资投机需求太多,有限的土地面对旺盛的投资投机需求,简单提高供给难以奏效,抑制不合理需求才是正途,2010年的楼市调控已经抓住了高房价的病根。

  第四,调控决心更为坚定。一是调控措施力度更强。当前,调控目标已从首套房扩展到二套、三套房,其中首套房首付从二成提高到三成,二套房首付从四成提高到五成,第三套房一律停贷,同时16个城市实行限购令,这种力度是史无前例的。二是调控政策频率越来越高,前些年最多每年出台一次调控政策,而2010年从年初的“国十条”到4月的“新国十条”再到9月底的“五项措施”,已是一年三次。值得一提的是,以前往往是房价飙涨后引发调控出台,而2010年9月底的“五项措施”则首次让调控走在了房价上涨之前。三是强调问责。“新国十条”强调“稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。”2010年的调控明显将房价问题上升到“讲政治”的高度,这对地方政府形成了强大压力。四是政策不再反复摇摆。2007年的“9·27新政”成功打压了房价,但是随着国际金融危机爆发,政策被迫放松,造成了2009年以来房价的新一轮飙涨。然而2010年的调控决心却不再为各种因素所干扰,8、9月间,面对经济二次探底的可能,调控非但没放松,反而出台了加强版的“五项措施”,不给高房价以喘息之机。

  基于2010年调控政策的鲜明变化,可以说,政府、民众与高房价的“八年抗战”已进入战略反攻阶段,只要把当前的政策坚持下去,“越调越涨”的怪圈有望终结。

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