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看房价的学问

2011年01月06日 06:53 来源: 广州日报 【字体:

  近日有媒体报道,“2010年广州房价上涨38%”。当时第一反应就是:真有这么多吗?在国家的一系列严厉调控之下,这个标题着实吸引眼球,也很容易让人觉得,去年楼市依然大涨。

  细看之下,原来这一结论来源于房产数据中心监测的阳光家缘网签数据:2010年1月1日至12月28日,除增城与从化,广州十区一手住宅成交均价为13107元/平方米,环比2009年的9501元/平方米,上涨了38%。

  如果这几年房价一直缓慢上升,用2010年全年均价对比2009年全年均价,得出“房价上涨38%”这个结论似乎并没有问题。然而,由于遭受2008年金融海啸的冲击,2009年初的房价跌到2007年房价大涨后的谷底,之后,在一系列利好措施的带动下,房价又迅速攀升,从2009年初到2009年末,一手房的均价升了五六成,2009年的全年均价,已经大大低于2009年末的实际市场价格。

  在2010年春节过后房价的持续上涨之后,国家终于出台了“史上最严厉的4·15房市调控措施”,房市迅速降温。之后又经历了7~8月的回暖和“9·29”的再调控,直到12月底,2010年房价总体来说是稳中有升,过快上涨的势头还是得到了遏制,但并没有出现一些人预测的房价下跌。

  因此,在2009年大涨、2010年价格稍升的情况下,用两年均价对比,得出“2010年广州房价上涨38%”的结论,似乎并不太妥当。最简单的做法,也需用两年12月份的均价进行对比,来看2010年房价的涨幅。

  数字本来是客观而最能说明问题,但看哪些数字,怎么对比,却是一门学问。在房价问题上,怎么看数字对比,却真的要多花点心思。

  除了上面举的那个例子外,在9·29新政后有一个星期,广州一手住宅均价曾经回落到万元以下。如果仅看这个标题,就容易以为,房价出现了明显下跌,但看这个数字的时候,需要留意,这周均价的回落,实际是因为这一周成交的单位,大部分是郊区盘,因此拉低了这周全市的成交均价。同样,另外有一个星期,全市一手楼均价大涨,其实只是因为这周市区高价盘成交比例的上升,而各楼盘成交单位价格并未见涨。

  除了如何看房价升降,看成交数据也暗含学问。尤其在2010这个调控年,各月成交量波动较大。当我们看到“本月住宅成交量比上月大涨四成”的时候,不要简单以为楼市很热,也要细心看看,这个成交量与以往正常月份的对比,极有可能是“大涨之下的成交量,仍然低于正常水平”。

  所以,当别人说楼市升跌的时候,得仔细看看各种数据的来源,选取可供参考的角度,多来点纵横向对比,才能真正读懂数据背后的含义。

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