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香港物业税为何未能抑房价

2011年01月13日 07:19 来源: 证券时报 【字体:

  当前国内围绕物业税能否抑房价和打击投机问题,各方争论不休,充满了理论上的混乱,更夹杂着强烈的利益表达。令我们感兴趣的是:不同的税制与房价波动程度及投机行为之间是否存在某种联系?从直观上看,欧美国家房价波动不小,但和香港比,仍是小巫见大巫,而美欧国家的房地产个人投资和投机不能说没有,但与香港浓烈的投资投机气氛相比,简直不值一提。产生这种差异的原因当然是多方面的,但税制扮演着重要角色是毋庸置疑的。

  香港政府定期评估市场租金,然后在这一虚拟租金值打八折的基础上征收5%的差饷税,也就是说,不管你的房子是用来自住、空置,还是用来出租都必须交纳差饷税,如果出租还需另按实际租金收入征收约15%物业税。差饷税税率按房产市场价值折算成美欧的物业税税率,大约只有0.2-0.3%,有时候政府还会根据经济形势作出普遍的宽减。值得注意的是,在房价上涨而租金不涨或房价涨幅超过租金涨幅的情况下,折算后的税率呈现出下降的趋势。这微不足道的税率,与欧美模式下1%-2%、甚至3%的税率相比明显偏低。持有房产的成本大大低于欧美,更重要的是香港的差饷税只与市场房租行情挂钩却不与房价挂钩,这两大原因正是香港的差饷税对抑制房价和房地产投机效果不彰的原因。

  结合其它国家和地区的经验,回到当前国内的争论上来,我们可以发现,物业税的征收是否存在二次征税的法律障碍、效果如何,与土地是否国有、是否已交纳土地出让金无关。因为征收物业税(欧美模式意义上的)的地区既有土地私有的欧美,也有土地官有的香港。而物业税对房地产市场健康发展的效果,也与税种基本上无关,因为同样在物业保有环节征税,既有房价波动剧烈投资氛围浓重的香港,也有相对而言更健康一些的欧美。

  比照境外的两种主要模式,我们可以得出的结论是,物业税的效果好坏,受税基及税率大小这类因素的影响更直接、更大。面对中国内地混乱而落后的与房地产相关的税收制度,我们应该跳出二次征税合法性、物业税有无用途这类笼统的伪命题,在总体税负不增加的情况下,全面地梳理和重构相关税制,化繁为简,谨慎确立税种、税基和税率,方才有可能推出一项既为普通百姓所接受,又能达到抑制房价过度波动和平抑投机气氛的税改,也只有如此才能促进房地产市场长治久安。

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