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郭世邦:房地产市场正在去泡沫化

2011年01月17日 10:21 来源: 中国企业家网 【字体:

  随着新“国十条”、“国五条”等调控政策、措施的陆续出台,从2009年5月份起一路高歌猛进的房地产价格尤其是住房价格,终于放缓了步伐,2010年11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨已经下降到7.7%。于是有些同志预言未来房地产价格将要下跌50%,有的同志认为在未来1-2年内,房地产泡沫就要破灭。我认为中国房地产泡沫不但不会破灭,而且目前房地产市场正在去泡沫化,随着政府调控楼市时间的拉长,这种去泡沫化就愈加彻底。

  所谓房地产泡沫,是指房地产价格脱离其内在价值,脱离得越严重,破裂的可能性就越大。但在经济社会发展的不同时期,房地产的内在价值不一样,所以可能在某一时期存在着泡沫,但到了另一时期后,泡沫就消化了。比如,2003、2004年北京二环以内核心地段的房价1万多元/平米,北五环附近优势地段的价格为5000元左右/平米,到2007年二环的价格涨到了接近4万元/平米,五环的价格涨到了1.5万元/平米,于是大家一致认为房地产泡沫严重,也有很多人预言中国房地产要崩盘之类,但房地产发展到今天,不但没崩盘,而且价格越走越高,目前二环以内核心地段房价已到了5、6万元/平米,北五环也到了2-2.5万元/平米,大有黄鹤一去不复返的架势。如果现在大家回过头来审视一下2007年的房地产价格,又会做何感想呢?换句话说,如果现在房价退到2007年水平,大家是不是就觉得没有泡沫了呢?

  为什么对我国房地产持泡沫论者的预言一次又一次失灵呢?不是因为我国房地产没有泡沫,而是因为我国房地产市场存在一种自动消化泡沫的机制或因素。每当泡沫集聚,大家都认为快要破裂的时候,这种机制就开始发生作用,以横盘整理方式或小幅慢牛方式消化了泡沫,夯实了价格。

  第一个有助于消化泡沫的因素是政府的调控。政府对房地产出手调控,一般都在房地产价格疯涨,民意滔天的时候,每一次调控时间基本在一年左右。通过一年左右的调控,基本上把房地产泡沫挤得比较扎实,而把房地产价格固化下来。而下一轮的价格上涨即在此价格基础之上,如此循环往复。这跟政府调控房地产的目的有关,政府从来没有说过要把房地产价格打下去,希望房地产价格大跌只是一部分人的一厢情愿。政府只是说不希望房地产价格过快上涨,并没有说不要它上涨。只要房地产价格放慢上涨脚步,把涨幅控制在不影响社会稳定范围之内,政府可能就不会再调控了。所以,政府调控房地产的过程,也是夯实房地产价格的过程,绝不是挤破房地产泡沫的过程。客观地说,可能没有人希望房地产价格下跌。政府不希望下跌,开发商不希望下跌,买了房的人不希望下跌,无论多少价位都买不起房子的人无所谓上涨还是下跌,只有那些正准备买房的人希望房价下跌,但一旦他买了房又希望房价上涨。而且对正准备买房人而言,即使房价真的下跌了,他也不会立即购买,他希望跌得更多,买房跟买股票一样,都是买涨不买跌。跌了对谁都不好。

  第二个有助于消化泡沫的因素是人们对房地产价格的预期和承受力。就象港商销售服装一样,年初一件成本为50块钱的服装,标价200港元出售,人们觉得价格太高,无人购买,商人也不着急,一直挂到人们从心里开始认可这个价格了,觉得这件衣服就应该是这个价格,于是商人利用圣诞节促销机会,挂出50%的折扣优惠价出售,结果大家一抢而光,但商人还是赚了100%利润。政府把房地产价格调控在现有水平,经过一年左右甚至更长时间的横盘整固,提高了人们对房地产价格的承受力,民意就不会再那样沸腾,这也是消化房地产泡沫的过程。

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