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土地使用权和房屋产权应力求一致

2011年01月17日 17:05 来源: 长江商报 【字体:

  2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕,但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定,在业内又掀起了继《物权法》之后,新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。还有的地块,其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。(1月16日《第一财经日报》)

  上海关于土地使用权到期后,处置方式的地方规定,受到舆论的普遍质疑。按此规定,则意味着土地使用权到期后,土地将被自动收回。不仅如此,对房屋业主的补偿主动权,也掌握在土地出让人手中。若此,规定的不公平是显然的,业主的合法权益将受到明显伤害。其实,在《物权法》出台之前,公众就一度对房子未来的命运担忧。好在最终出台的《物权法》明确规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

  值得注意的是,《物权法》只明确规定了住宅建设用地土地使用期满后的处置方式,其他性质的建设用地,只含糊地规定:依照法律规定办理。这个法律规定,具体指哪些?是否类似上海这样的地方规定,也包括在内?我们注意到,上海近期出让的面积3.56万平方米的罗店新镇A1-3地块,属性为商住。而按照申请须知显示,这块地使用权期满后,出让人无偿收回。商住用地是否遵守住宅建设用地土地使用权期满后的处置方式?

  我们不清楚,上海“沪预申请告字(2010)第02号”文件,对“出让人收回并补偿相应残余价值”的适用范围。如果只是对非住宅用地这样规定,该文件也算不上违反了《物权法》。当然,这只是我们的美好愿景,如果并非如此,又该怎么办?有地才有房,空中楼阁是不存在的,土地使用权必须和房屋产权高度一致。

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