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莫要误读土地“期满出让人无偿收回”

2011年01月18日 12:56 来源: 人民网 【字体:

  1月14日,一篇《沪土地出让惊现“期满出让人无偿收回”》新文在业内外引起广泛关注。为此,上海市规划和国土资源管理局对报道中颇具争议的“土地期满出让人无偿收回”内容作出解释,《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第(二)款第9项“土地期满后的处理方法”,是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。但这些说辞因看似与《物权法》有关规定相矛盾而引起业内激烈讨论。(1月18日东方网)

  一石激起千层浪,上海土地“期满出让人无偿收回”,再一次将“土地期满怎么办”这个问题摆到公众的面前。人们担心,上海的这一规定,会侵犯业主的根本权益。其实,上海土地“期满出让人无偿收回”这一规定,与《物权法》并不矛盾。

  虽然《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但《物权法》同时又规定,“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理”。也就是说,“期满出让人无偿收回”是有前提的,这个前提是“非住宅建设用地”,而且是“有约定的”,对于没有约定的,《物权法》则“规定依照法律、行政法规的规定办理”。由此看来,沪土地出让“期满出让人无偿收回”也就并不矛盾。

  “期满出让人无偿收回”之所以引起公众关注,不仅在于“收回”,更重要的是“无偿收回”,如果一律按照“无偿收回”来处理,显然让开发商的权益无法得到保障,这是公众最为担心的。

  为了保护业主权益,《物权法》规定,“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金”。显然,如果是“提前收回”,政府不仅要作出补偿,而且还要退还相应的出让金。至于期满后的处理,则应按照约定来。显然,土地出让并不是一次性买断,而是属于有期租赁,包括住宅用地也是如此。

  此前,在《物权法》未出台前,人们就一直担心,土地期满后自己的房子怎么办?《物权法》出台后,规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,这让公众松了一口气。然而,《物权法》并未规定,自动续期该怎么续期,是无偿使用,还是让业主续费?从实践来看,应该是续费使用。因为国家只是出让土地的使用权,而不是所有权,也就是说,你交钱后,只有使用权,而没有所有权。

  1月18日的《北京日报》的一则新闻,为此作了注释。据报道,北京市保障性住房用地出让将由卖改租,实行土地年租制,即开发企业无须一次性交齐70年期限的土地出让金,而是按一定年限支付占用土地的租金。由此看来,70年只是我们买断的使用权,而不是所有权。

  虽然“期满出让人无偿收回”针对的是“非住宅建设用地”,但“期满出让人无偿收回”提醒我们,开发商在与政府签订土地租赁合同时,应该看清条款。这样,才不至于产生歧异,甚至闹出不必要的矛盾和纠纷来。

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