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完善分配制度 让收入增速赶上房价

2011年01月21日 01:10 来源: 中国证券报 【字体:

  从金融学理论的角度看,房地产的资产属性远大于商品属性,而决定资产价格的力量从来就不是什么供求原理。因此,抑制房价的政策措施也就不应从供求着手加以制定,而应从资产价格的形成机理中寻找答案。几年前,有专家曾经把房地产比作一个经济体价值的看涨期权,我认为是一个很准确的复制方式。正如现代期权定价理论所描述的,一项看涨期权的价值除了取决于无风险利率、隐含波动率和执行价格等因素外,还会受到标的资产是否分红的影响。通俗地讲就是,同样是一只股票的看涨期权,不分红的股票看涨期权的价格比分红的股票同类期权要高。

  顺着这样的逻辑展开,我们发现,当前的房价居高不下与其标的物不分红有一定的关系,如果能让其分红,则这项权利的价值自然会有所下降。鉴于此,包括周洛华和我在内的一些人呼吁征收房产税,以达到“强迫”房地产分红的目的,并以此来抑制房价。因此,当部分地方政府开始准备推出房产税试点时,我们认为,这是在正确的道路上迈出的可喜一步。

  但事情并不那么简单,重新回到资产定价的逻辑中,有一个问题是我们不能回避的,那就是,征收房产税只能是抑制房价上涨过快,并不意味着房价一定就此出现拐点,因为决定这项期权价格的因素绝不是分红这一个。分红的意义实际上是相对于不分红而言的,影响期权价值的因素还有很多,比如标的资产自身价值就是一个不容回避的因素。

  前面说过,房地产可以视为一个经济体的价值的看涨期权,因此,其标的物——经济体价值——就成了决定这项权利的最主要力量,经济越发达,这个地区房地产升值的预期就越高,投资者的投资热情也越高,由投资热情推动的房价也就越高,这几乎是必然的逻辑。因此,一个我们实在不愿说出的事实是,高房价的背后实质上是经济发展的高预期决定的,在我们无法证明经济预期是不合理的情况下,我们也无法证明高房价是不科学的(尽管从感情上讲是不合理的)。

  现在的问题是,这是否意味着我们应该放弃良好的经济发展,转而用“坏”的经济来打压房价呢?当然不能。于是这里面就出现了一对矛盾:欣欣向荣的经济发展形势与居高不下的房价之间的矛盾。是什么制造了这对矛盾,又有什么办法可以解决这对矛盾呢?恐怕我们就不得不把关注的目光转向分配制度了。

  我们首先关注的第一项分配制度就是最简单的劳动收入问题,长期以来,宏观经济飞速发展,经济体量、经济价值快速增长,但实际分配到劳动者手中的财富的增长速度并不能与宏观经济增长速度相匹配,这也就造成了“房价跟着经济涨,而收入却跟不上经济增速(当然也就跟不上房价增速)”的现象。因此,如何通过合理健康的渠道增加劳动者的财富收入也许才是解决让普通居民圆住房梦的最根本手段之一。

  我们关注的第二项分配制度就是再分配的问题。完善收入分配难以一蹴而就,从再分配领域着手就成了重要的补充手段,落实到具体工作中就是廉租房问题。从房产定价的角度讲,廉租房与普通房地产具有同样的价值(都是经济体价值的看涨期权),因此,廉租房的真正意义就在于政府相当于把财富以更加公平的方式重新分配给公众,从而可以缓解经济发展与房价上涨之间的矛盾,缓解高房价对民生的压力。因此,在分配制度完善上下工夫,是解决高房价带来的一系列社会问题的真正出路。

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