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多蒸馒头少做蛋糕 是“逼”出来的

2011年02月21日 14:24 来源: 北京青年报 【字体:

  上周,作为对房地产调控政策的落实,我国多个城市出台限购令。今后,除了足够多的现金外,户口簿、结婚证也成为买房必备。在判断未来我国房地产走势之前,有个问题值得思考,是什么招致这又一轮“最”严厉的调控政策,这些政策的出台原本能否避免?

  为遏制房价过快上涨,2010年,“史上最严厉”的地产调控政策连续出炉,政策高压从年头持续至年尾,调控力度之大时间之长,前所未有。然而,去年年底的数据却显示,全国100个城市住宅平均价格同比上涨30%以上,十大重点城市中有九个房价同比上涨。2011年元旦假期,北京楼市新房和二手房市场均是火热,总成交同比放大150%。同时,在房价坚挺的刺激下,开发商拿地热情继续高涨,各地土地拍卖市场竞争激烈,又是地王频现。

  是火热的市场导致了第三次地产调控吗?这恐怕只是部分原因。也许,即使此前市场没那么火热,类似的调控政策一样会出台。

  回顾1月26日出台的“国八条”,位列第二条的政策是,“加大保障性安居工程建设力度”。而目前被大家重点关注的有关限购的政策——“合理引导住房需求”,只排在第六条的位置。

  去年年底,中央政府提出,2011年,全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。“中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度;地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策,引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造,确保完成计划任务……”

  引导房地产企业参与保障房建设,多蒸馒头少做蛋糕,怎么引导?2010年全国开工保障房580万套,已经建成370万套,而今年要开工1000万套。同时,我国目前商品房年竣工量也不过600万套。保障房和商品房两项相加,我们可以简单得出全部地产企业的产能,大约1180万套。地产商不尽全力,怎么实现惊人的1000万套保障房?问题是,谁有本事说服地产企业放弃商品房的高额利润,转而全力投身“广厦千万间”,去大庇天下寒士?如果说服不行,就要依靠政策强力了。

  随着“国八条”的落实,各地限购令纷纷出台。在买者需求下降的同时,开发商商品房的供给一定会下降,地方政府提供的商品房用地一定会下降。届时,开发商将面临选择,要么无所事事甚至关门歇业,要么让大量多余的产能转向保障房建设。

  据不完全统计,目前已参与保障房建设的上市公司有万科、金地、中国中冶(601618)保利地产(600048)、远洋地产、上海建工(600170)陆家嘴(600663)招商地产(000024)中国建筑(601668)等。地产龙头万科目前保障房开工占到公司整个土地储备的5%多。万科去年年底曾表示,愿意更多地参与到保障房建设中。分析认为,尽管保障房的利润率约5%,但地产企业更容易获得银行贷款,自有资金比例甚至可以低至20%以下。这意味着,参与保障房建设的地产商可以获得5倍的资金运用杠杆,相比商品房开发,其资金收益率还是相当可观。

  尽管保障房的利润低于商品房,但承建保障房后,开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。面对这样的“利诱”,以及调控政策打压带来的巨大压力,相信开发商对保障房的积极性会空前增长。总之,在“国八条”打压下,国内主流地产商大规模转战保障房的局面,或将出现。

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