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京版“新国八条”的政治经济分析

2011年03月05日 02:26 来源: 中国经济时报 【字体:

  2月16日,北京市人民政府发布了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(在此简称为京版“新国八条”)。从文字上看,京版“新国八条”基本上是国务院新国八条的翻版与细化,其增加的内容不多。对于新增加的内容,主要强调的是政府对房地产市场的干预。因此,该文件出台后,不仅引起了市场较大程度的骚动,而且也引起对政策动机及效果针锋相对的争论。因为,其政策有些内容表面上是严厉的,但实际上仍然隐藏着政府“托市”的心机。在此需作深入的分析。

  首先,考量京版“新国八条”的政策效果,可以先看一种现象。从2010年政府推出国十条以来,每一次房地产宏观调控政策推出前,都会引起市场一股巨大骚动。我们看到,2010年以来,每一次房地产宏观调控政策出台之前,都会引发一次住房交易抢购潮。这说明市场预期新政策的出台会进一步推高房价,因此,许多投资者都抢在新政策出台前完成交易,以便先得利。

  其次,分析京版“新国八条”的内容。京版“新国八条”的宗旨就是在2010年国十条的基础上,如何让房地产的投机炒作得到一定程度的遏制。“新国八条”明确指出,“为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。”今后,无论是增加保障性住房建设,还是新的税收、信贷、土地等政策都要围绕该目标而行。

  除了遏制房地产投机炒作之外,京版“新国八条”中被认为最重要的政策有以下三个方面:一是加大保障性住房的投入,让房地产双轨制大行其道;二是对外地居民在北京购买住房实行严格的限购,对本地居民实行有条件的限购;三是限制房地产企业对住房过高的定价。对此,可逐条进行分析。

  关于住房市场双轨制。实行住房市场双轨制,似乎是明智之举。因为,就当前国内的房地产市场而言,只要建立住房供应的双轨制,即住房保障归保障,住房市场归市场,把保障性住房与商品房市场两者分开运行,在这种情况下,因房价太高而买不起住房的居民可通过保障性住房体系来解决住房问题,而其他居民的住房则通过市场商品房来解决。因此,市场的房价过高、泡沫很大都不是问题。对此,我早就撰文指出,中国大陆要学习香港房地产发展模式,即我们要像香港那样让绝大多数居民的住房由政府的保障性住房来解决,但实际上是不可能的。香港这种住房发展模式不仅严重剥夺了绝大多数居民的住房天赋人权,损害他们改善住房条件的权益,而且只有700万人口的香港花了60多年的时间才到现在这个样子。对于14亿人口的中国大陆来说,这样的路几乎走不通。京版“新国八条”加大保障性住房建设应该是政府应尽之义务,也说明早几年住房保障体系严重不足,需要在规模上补足。按照此政策,其所公布的要建立保障性住房的数量,对于将近2000万人口的北京来说(包括户籍人口和非户籍人口),只是杯水车薪。何况,保障性住房主要关注与解决的是当地拆迁户的住房问题,对非户籍人口顾及很少。在这种情况下,保障性住房惠及的只是极少数的北京市居民,绝大多数居民的住房(无论是租还是买)只能通过市场商品房的方式来解决,如果不严厉遏制房地产投机炒作,高房价下,许多居民的住房困难是无法解决的。

  关于住房限购令。新国八条及京版“新国八条”说得很清楚,合理的住房需求应该是消费需求而不是住房投资或投机需求。因为,对于住房投资或投机需求,该政策都是严厉遏制的。既然住房限购令禁止的是住房投资及投机需求,那么住房的投机及投资需求又是什么?理论上讲,交易行为凡是用来赚钱的就算是投资及投机需求。从现实情况看,购买一套住房可用作消费,也可用作投资及投机,那么购买第二套住房更容易用作投机及投资。而限购令是鼓励当地居民可再购买第二套住房的,可见,限购令是鼓励居民住房的投资及投机行为,而不是引导居民住房消费。因此,从限购令的政策目标来看,不仅与新国八条的宗旨不一致,而且其中隐含着地方政府“托市”真义。只要允许住房的投机炒作,挤出房地产泡沫是不可能的。

  对于住房投机及投资需求的限制,可以是事前限制,即市场准入的限制,也可以是事中及事后的限制。对于事前限制最为重要的是运用住房信贷政策,比如降低金融杠杆率,加大其投资及投机的成本等,也可使用限购令这样的身份性条款。金融杠杆是一般的市场准则,它主要是通过市场价格机制起作用。身份性限制条款则是计划经济的遗留物,偶尔用一下不是不可,但所产生的后遗症将后患无穷。

  要让房地产市场逐渐成熟,最基本的条件就是形成有效的市场价格机制,以市场的价格来配置资源,而不是以身份等级来配置资源。以政府权力来界定的身份等级市场,不仅容易导致一部分人的利益被另一部分人所损害与掠夺,或通过公权力把弱势居民的财富转移走,而且容易给权力者提供寻租与设租的空间。京版“新国八条”的住房限购令就是以个人身份来界定进入市场的准则,这种准则不仅完全违背了市场法则,也是一部分人对另一部分人利益的掠夺与歧视。

  从经济逻辑的角度来看,这种限购令不仅与遏制住房投资投机炒作的基本精神相违背,而且也是低效率甚至无效率的。首先以身份界定来确定住房市场的准入门槛,很容易增加识别这种身份的成本而导致市场不经济。其次它是与现代社会加快城市化进程相违背的。因为,城市化的核心就是让农村的居民或小城市的居民流入大中城市,从而产生资源配置的集约效应。如果这些大规模流动的人口不能保障其基本的居住权,那么他们的生存就会出现问题,中国城市化的进程就可能受到阻碍。

  其实,住房限购令的这种行政干预准入的弊病,完全可以用遏制住房投资投机炒作的事中及事后的房产税的方式来替代。因为,住房市场准入的任何制度都是不完全的,特别是在有利可图甚至暴利的时候,住房投机炒作者总是能够利用其制度不完善性千方百计地进入市场。因此,必须用事中及事后的限制来调整。比如说,无论个人购买多少住房,只是消费不赚钱,那么,个人购买多少住房都不是问题(其实在这种情况下,个人是不愿意多购买住房的);但是个人购买住房之后是有利可图的,那么,就可用严厉的累进房地产税制把这种住房交易的赚钱效应去除掉。事后约束就是用严厉的住房财产税来削弱个人持有住房的动机。不过,无论是从市场经济逻辑上来说,还是从各国经验来说,这是最为有效的工具。可惜,我们没有用。

  从市场经济角度来说,遏制住房市场最有力的两大工具,即按揭贷款利率全面上调或取消负利率和事中及事后的房产税政策不使用,京版“新国八条”的房地产宏观调控仅仅在边缘的地方转圈子,其政策作用是十分有限的。

  对房地产企业住房定价的限制,看上去用心良苦,但实际上只是增加政府对房企行为的行政干预,能够起到的作用同样十分有限。而且,其条款还容易破坏市场的价格运作机制。

  可以说,京版“新国八条”可能如2010年推出的政策一样,看上去是有史以来最“严厉”的政策,但实则不然。2010年国十条推出后的情况表明,如果不把打击房地产投机炒作作为政策的核心,不去除房地产市场的杠杆化及赚钱效应,那么任何其他政策的出台都只是花拳绣腿,中看不中用,相反,这些政策还会鼓励更多的住房投机炒作疯狂入市。而这些政策所产生的严重的负面影响更是不可低估。因此,不具有公共性决策的房地产宏观调控政策,值得我们从政治及经济的不同角度认真反思。否则,一年又一年的房地产宏观调控,结果只能是把巨大的房地产泡沫吹破,从而引发中国的金融危机、经济危机和社会危机。

  (作者单位:中国社会科学院金融研究所)

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