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房价透明是道无解之题

2011年03月16日 15:51 来源: 经济观察网 【字体:

  昨天,在国家发改委价格监督检查司与中消协共同举办的“推进明码实价”座谈会上,有人透露发改委正在制订一个文件,是针对商品房销售明码实价的规定,将专门对商品房销售做出规定,明确公示每套商品房、代办费用、物业收费等价格,要在规定时间内公开全部商品房,并严格按照申报价格明码实价。

  难道发改委也要直接干预房价了吗?发改委是主管经济调控的部门,关心一下房价和卖房,也还算份内之事。不过,还有更直接管理商品住宅销售的部门——住建部。当前,正值国家强力稳定房价之际,各部门群策群力本是好事,但一定要分清主次,同时应首先落实好既有政策。

  实际上,去年11月就曾有消息称:有关部委正着手制定相关管理办法,当房价出现较大幅度上涨时,经省级人民政府同意,省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格,如直接限制企业利润水平、直接限定销售价格等。后来并没见动静。若再向前追溯,不难发现近几年社会上一真有种声音:应公布房价成本!

  房价成了人人喊打的“过街老鼠”。很多人已经忘却,或者说不再关心:商品住宅到底还是不是商品了。中央从未否定过住房改革的市场化方向,在加强住房保障的同时,仍然需要发挥市场配置资源的有效性。那么,按照市场规律,商品住宅的价格应由市场定价,其价格水平是波动的,有时会偏离价值轴。一定要将每个商品住宅项目的构成成本翻个底朝天,有必要吗,合理吗。同时,从可操作性上分析,也没有可行性。

  其实,关于商品住宅销售方面,近几年已出台了很多规定,其中很多规定隔段时间就重申一下,关键是落实不下去,地方政府执行不到位。尤其是去年4月份,为了落实“国十条”,住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,其中规定开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。这就意味着,各地都须实行“一房一价”,而且不能随意涨价。各地若严格落实此政策,实际上就是限制价格了。

  据笔者了解,由于国家施加的压力很大,去年以来,部分城市规定项目售价要按申报价,或者比申报价低,若想涨价,则须要重新向房管部门申报新价格。去年下半年,部分城市高价商品住宅项目申请预售不太顺利,正是房管部门加强了定价审核,开发商想定的高一点,房管部门可能就会有意见。至于销售时能否提高价格,各地政府管理口径不一,如“国五条”后南京细则中曾规定:三个月内不准涨价。

  不管是发改委,还是物价局,最合适的做法,是配合住建部和各地房管部门,共同加大既有政策的落实力度。至于媒体报道中提到的:明确公示每套商品房、代办费用、物业收费等价格。物业收费价格需要公布吗?不合常理!众所周知,在卖房子的时候,只能大致的明确物业收费价格,而在未来交房后的中长期居住过程中,物业公司有可能变换,物业费也有可能增减(一般是上涨,CPI是持续上涨的)。

  当前,我国实行的是期房预售制,政府有必要规范企业的预售行为,以切实维护消费者利益。但政府部门一定要明确施政边界,不宜对于商品住宅的定价横加干预;部分人要求公布每个项目的房价构成成本,亦无道理可言。在规范市场秩序的同时,应尽可能的减少对市场机制的伤害。

  作者系上海易居房研地产研究院综合研究部部长

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