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亚运城增高不变容积率 你当开发商是活雷锋?

2011年03月19日 11:12 来源: 新快报 【字体:

  不动产跟动产的不同之一,就是不动产存在相邻关系问题。处于不同的相邻关系中实际上改变了不动产的性能。修改规划毫无疑问会构成房屋交

  付的违约。难道邻里多数人的决定有权强迫一个人接受违约产品吗?

  据《羊城晚报》报道,广州亚运城地段自编号D地块的开发商申请对该地块的修建性详细规划进行调整,将建筑限高由120米提高到170米。规划局在规划公示中称“其余指标均未超出原规划要求”。暨南大学教授胡刚说,“拔高这么多容积率还不变?那是骗小孩的事!”

  确实是骗小孩的事。楼高平均提升50米,必然大幅度提高地基的坚固程度和楼的防火性能,也就是说将大幅度提高建筑成本。如果容积率不变,那么开发商很可能要赔本,至少会大幅度降低其利润。难道开发商是活雷锋?

  众所周知,开发商之所以热衷于修改规划,就是为了提高容积率,摊薄每平方米房屋所占用的土地使用权。只有当修改规划摊薄业主的土地使用权份额所增加的收益超过为保证安全不得不增加的建筑成本时,开发商才有利可图。

  显然,这种做法严重侵犯了已签约购房人的财产权利,对于同时参与土地竞标的其他开发商构成不公平竞争,而且给了规划部门以相当的腐败空间。开发商方面的人居然称这是“每个楼盘都有的情况”,可见这个问题已相当严重,应当引起高度重视。

  其实,即便真的没有摊薄业主的土地使用权,也仍然侵犯了已签约购房人的财产权利。一方面价值是主观的,有的人就是不喜欢生活在过高的建筑物里。另一方面,客观上过高的建筑物必然引起更复杂也更陌生的相邻关系。

  修改“限高”规划也涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《规划法》)。《规划法》第二十一条规定,“修建性详细规划应当符合控制性详细规划。”由于技术水平的限制,楼宇高到一定程度必定导致灭火困难,极大地增加火灾发生时居民的人身、财产危险,“限高”规划应当认为属于控制性规划,开发商不得申请修改。但遗憾的是,《规划法》没有明确区分何者为“修建性详细规划”、何者为“控制性详细规划”,这就给了规划行政部门以随意裁量的空间。

  由于开发商修改规划引起大量的纠纷,《规划法》要求规划主管部门在修改规划前举行听证会,听取利害关系人的意见。《规划法》第五十条第二款规定,“……确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。”

  报道说,亚运城D地块的购房人对听证会不无担心:一是由于只销售了一部分,开发商未出售的部门无论面积还是户数都不少,可能占优势;二是由于未入住,一些购房人可能不知道消息。

  不过,即便购房人在听证会中占据优势,根据财产权人多数意见修改规划就合理吗?不动产跟动产的不同之一,就是不动产存在相邻关系问题。处于不同的相邻关系中实际上改变了不动产的性能。修改规划毫无疑问会构成房屋交付的违约。难道邻里多数人的决定有权强迫一个人接受违约产品吗?

  开发商申请修改规划获批对业主权利的损害用赔偿或补偿办法解决是不妥当的。首先,规划行政部门应该知道,只要有一个购房人不同意,批准修改规划就意味着批准开发商违约。政府应该支持开发商违约吗?第二,改变规划给业主造成的损失难以用货币计算。第三,既然开发商修改规划获得了政府批准,那么造成业主利益受损的到底是开发商的违约行为还是政府的行政行为?受害业主应该提起民事诉讼还是行政诉讼?政府有必要为开发商背这个黑锅吗?

  《规划法》应当修改,“规”与“划”应当分开,把“规”明确下来,把“划”还给物权人。“修建性详细规划”实际上就是产品设计,只要不与“控制性详细规划”相冲突,报政府备案就可以了;审批是“你的财产我做主”,既侵犯物权,又不适当地把政府卷入民事纠纷,有百害无一利。(参见杨支柱:《强势的规划和弱势的产权》,新快报2010年8月14日)

  接下来的问题是,开发商先斩后奏强行改变产品设计怎么办?我认为新房买卖合同跟二手房买卖不一样,带有浓厚的加工承揽色彩,应参照“建筑安装工程承包合同”规定赋予购房人以“定作人”的监督权,有权申请政府主管部门制止开发商擅自修改“修建性详细规划”的行为。

  (作者系知名北京学者)

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