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尹中立:房价难控 主因是货币增长太快

2011年03月27日 15:13 来源: 每日经济新闻 【字体:

  尽管2010年出台了三轮房地产调控政策,而且从今年1月底开始对主要城市的住房又实行了限购政策,但2月份的房价统计数据显示,房价上涨的趋势并没有得到控制,70个大中城市里,70%以上城市房价环比还是上涨的。房价为何如此难以控制?笔者认为最主要原因是货币与信贷增长太快。

  房价跟随货币增长而上涨

  对于过去几年及当前的房价上涨,有人说是城市化因素导致的,但是,2004年之前中国的城市化速度远远快于2004年之后,房价的快速上涨却发生在2004年以后。因此,以城市化来解释房价及住房销售的快速增长在逻辑上是不成立的。

  还有人说是人口结构导致的。从人口结构看,上世纪60年代初至70年代初是中国人口生育高峰,这些人口在2000年后进入了结婚年龄,住房需求大幅度增加。但中国的第一个生育高峰是1949年后的10年,新中国成立之后的第一个生育高峰出生的人口,早在1980年前后就进入了结婚年龄。显然,1980年前后中国并没有出现住房销售的高峰,更没有出现房价的大幅度上涨。原因是那个时候中国的住房制度还没有改革,更重要的是那个时候人们手里没有钱买房。很多年轻人结婚需要房子并不必然导致住房需求的大幅度增加,经济学意义上的“需求”是指有购买力的需求,因为结婚的人大量增加只能导致 “潜在需求”的增加,潜在需求要转变为实质需求还需要具备购买力的条件。

  要找到住房市场繁荣的真正原因,应该从货币与信贷入手。从广义货币(M2)看,1999年至2010年我国的货币总量增加了5倍,从1999年的12万亿元增加到2010年的70多万亿元,楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎也佐证了货币学派的代表人物弗里德曼的名言——“无论何时何地,物价都是货币现象”。10年来的中国楼市价格的上涨,归根结底是货币现象。

  那么,是什么原因导致最近10年中国的货币快速增长?其一是人民币汇率改革导致的;其二是2009年、2010年为了应对全球金融危机实施的“适度宽松的货币政策”导致的。从2003年开始,随着中国出口的增长,人民币升值预期逐渐升温,全球热钱开始流向中国,表现为外汇储备高速增长。随着外汇占款大量增加,截至2010年底,外汇占款已经超过23万亿元人民币,这些货币完全与国内的经济活动没有任何关系,却极大地加剧了国内流动性过剩的局面。

  2009年至2010年,为了应对全球金融危机,中国实施了适度宽松的货币政策对楼市亦有重要的影响。期间,每年中国的信贷增长超过12万亿元 (包括信贷类理财产品)。这两年里,我国的广义货币供应量从40多万亿元迅速增加到70多万亿元,增长接近70%,刺激了楼市价格快速上升。北京有些楼盘在2009年上涨了100%以上,上涨速度为近年之最。

  在大多数工业产品已经出现供给大于需求的背景下,多余的货币势必涌向供给弹性较小的产品,住房是这些资金理想的聚集地。

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