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保障房热的冷思考

2011年03月27日 22:15 来源: 中房报 【字体:

  当下,保障房建设成为房地产行业的最大热点。根据规划,今后5年,要建3600万套保障房;2011年全国将建设1000万套保障性住房,所需资金1.3万亿元,其中政府出资5000亿元,其余8000亿元需要企业和社会解决。

  抛开其他因素不谈,要实现2011年的保障房建设目标,至少需要解决3个问题。

  首先,1000万套的保障房作价1.3万亿元,也就是说平均一套保障房的建造成本是13万元。如果不计土地成本,把保障房建设过程中的规划、配套、设计、监理等费用刨掉的话,以每套80~100平方米计算,大概每平方米只剩下1000元左右的工程造价。

  可以预计的是,保障房肯定不会是低容积率的。以2.0的容积率计算,建高层在所难免,而国内目前高层建筑的建安成本大概在2700元~3000元/平方米。1000元/平方米的建造成本我们有可能建造出一大批质量不高、能耗高的建筑物。温家宝总理在今年两会记者招待会上说,要把3600万套保障房的节能环保重视起来,如此低的成本如何做到节能环保、产品质量好是一个大问题?

  其次,8000亿元的资金缺口如何解决?虽然目前社保基金保险资金、民间资本、银行信托等金融机构跃跃欲试,但是大都雷声大,雨点小。有实际行动的仅是社保基金与南京市的合作以及中国太平洋(601099)保险资金与上海保障房的合作,但两者都采取最保守和最安全的方式。实际上,这些机构担忧的资金安全问题,并没有从根本上解决。任志强认为,由于保障房建设没有明确的法规制度,且不是按循序渐进原则逐步推进,很容易埋下质量隐患。

  工、农、中、建四大国有银行及交行曾集体表态,将在控制风险的前提下,加大对保障性住房项目的信贷支持力度。但今年货币政策由“适度宽松”转为“稳健”,贷款额度非常紧张,银行议价能力也明显上升,其是否有足够的额度和动力提供给保障房建设,仍是很大疑问。

  浦发银行(600000)资金总部总经理严骏伟在全国工商联房地产商会举办的“2011调控下的房地产发展趋势及投资策略高峰论坛”上表示,8000亿元资金需要企业和社会来解决,那政府就该制定出一套公正、透明、清晰的标准来引导民间资本、银行和信托加入其中。

  最后,政府出资的5000亿元资金什么时候到位?怎么分配?如何使用?严骏伟认为,从银行的角度来说,银行在积极关注和研究保障性住房给银行带来的商机。但现在存在着两个问题。一是财政性的资金是否能实实在在的到位。一般银行在考虑保障房的时候已经考虑到这个问题了,如果财政性资金不能及时到位的话,有可能产生第二个政府融资平台,大家都在担忧是否会产生“类政府平台”的问题。二是银行都希望和资质比较好的开发商或者比较富裕的地方政府来合作,但地方政府怎么去引导民间资本加入到保障房建设中来。

  严骏伟认为,政府能否吸引开发商或其他民间资本参与保障房建设,关键取决于保障房开发有没有退出机制,比如多年以后允许销售租赁型保障房。另外,政府也应采取贴息等办法,使开发保障房能满足机构的最低投资回报。

  实际上,即使大家都推崇的吸引民间资本参建保障房这一举措,也有开发商提出质疑。国内一知名地产公司总经理就认为,保障房建设首先要想明白保障房究竟是福利品还是商品。如果是福利品,应该由政府投资、政府主导,民间资本不应当在里面发挥太大的作用,因为民间资本的特性是追逐利益,一旦追求利益,保障房的投资、产品质量就变味了,如果没有回报,那投资人就不满意了。

  “现在1000万套保障房的建设,中央政府拨出的财力可谓是杯水车薪,地方政府的财政入不敷出,这种情况下,怎么能期待持续稳定的住房保障,如果这个问题没想明白的话,我觉得贸然踏进去,对民间资本是巨大的风险。”上述地产公司总经理认为。

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