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楼市降价的度·量·衡

2011年03月27日 22:20 来源: 中房报 【字体:

  “从了”,这是两会以来各地产大佬们不约而同的一个表态,他们口中所“从”的是楼市调控的意愿,一致的表述是:降价潮山雨欲来。

  然而,在纷繁复杂的形势下,将房价“一举打回20xx年”一则未必现实,二则即便兑现也未必是好事儿。究竟谁该降?哪里该降?该怎么降?降到什么程度?如何把握降与稳的度?如何平衡各方的利益?一连串的问号,注定楼市降价绝不会类似于猪肉,不是养多了就降,养少了就涨那么简单,毕竟,房产关乎一代到三代人的毕生积蓄。

  首先要提的便是“度”。对于楼价降幅,大佬们的口径也并不统一,一种说法是5%~10%,另一种说法是20%。从这种分化不难看出,对于开发商和他们的产品不能一概而论,对于产品所处的城市和区域也不能一概而论。某政协委员预测房价降20%,也许便源自其旗下产品的高溢价率和其公司的低负债率,其产品即便降价30%,恐怕依旧利润可观。而普通住宅开发商则并非如此看,降20%可能便意味着血本无归。从城市、区域角度看,一线城市也未必应是降价的首选地,毕竟,高度的资源和资金集中为其提供了坚实的支撑,反而,某些二三线乃至四线城市泡沫更足,低廉的地价为其提供了更充裕的降价空间。况且,期盼楼市降价的主旨是期盼楼市稳定,若真有非理性的狂跌出现,让中国楼市进入类似日本那样房价一跌20年的黑暗轨道,恐怕也非众望所归,毕竟,诸多期盼楼市降价的呼声背后,是入市购买的期望。

  其次要说的是“量”,在通胀预期下,房价的水平该如何考量?任志强对于白菜和房价的理论揭示了一个关键问题,资金的现值和终值是不同的,2001年的1元钱和2011年的1元钱有着全然不同的购买力。在这个前提下,房价泡沫固然不小,但却在事实上不断被高涨的PPI和CPI削减,且目前房地产产品的各类成本:从土地、融资成本到建材部品、建筑施工以及各种税费等都仍在持续上涨,在其上有没有利益关联方乐于让利的背景下,开发企业也难有更充足的让利动力。

  最重要的还在于“衡”。降多少算合理?降多少才能符合民生?怎样才能让地方政府、低收入群体和中等收入以上群体各得其所?调控不是目的,而是为了构建和谐而采用的手段,因此,其改变利益分配格局也需要均衡考量。对于地方政府,一旦房价大降打破了其地价支撑,一方面必然加剧其融资平台风险,另一方面也会令其对于保障房建设缺钱乏力,反而陷入无法反哺的悖论。而对于民众,既然政府已经规划了“分锅吃饭”的总纲,低收入群体被纳入保障范畴,房价的涨跌与其关联性将被不断削弱;而中等收入以上群体,多数已经靠自己抑或家庭的积蓄购买了房屋,对于其中的不少家庭,房产是他们最可靠的资产,也是他们从改革开放中得到的最坚实成果,房价大降,资产缩水,对其打击注定更甚于股市从6000点跌至1600点。由此角度看,“衡”的结果恐怕首先是稳,应让房价与CPI持平或者跑不过CPI,削弱其投资价值,减少民众的投资意愿,进而更大程度上令住房回归居住本质。

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