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易宪容:“赚钱效应”推高房价阻碍楼市调控

2011年03月28日 11:31 来源: 中国经济时报 【字体:

  尽管国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,在新国八条之后,国内不少地方房价有所松动,但无论一手房还是二手房,无论价格的环比还是同比变化,价格下降的城市不多,即使有也只是涨幅回落。这种情况在各地的二手房交易中表现得更为明显。

  可以看到,在新国八条之后,不少地方住房销售量迅速下降,但各地的房价却依然坚挺,出现调整的地方不少,只不过上涨的幅度要小一些。同时,按照新国八条的精神,最近政府又出台不少政策来配合落实,并希望通过这些政策能够遏制高房价,比如发改委的“房价备案制”及各地的限购和限价令等,但是对于这些政策,是否能够达到其目标,实在令人质疑。

  对于当前楼市调控的政策效应,第一个指标就是要看住房的市场预期是否转变。如果住房市场的预期不转变,住房市场仍然是一个投机炒作赚钱的市场,那么相应的政策要起到作用是不可能的。从2009年第二季度以来国内住房价格快速飙升,基本上是过度住房优惠政策推动的结果。在这样的政策推动下,国内住房市场早已成了一个投机炒作盛行的市场。因此,房价飙升也是必然。在高房价下,一般住房消费者早就没有支付能力进入这个市场的,而完全被挤出。

  在一个以投机炒作为主导的市场,其价格完全是由投资者的市场预期来决定。而投资者的市场预期又取决于投资者的融资成本、融资杠杆率、融资易获得性所导致的赚钱效应。也就是说,只要这些条件不改变,住房投机者的赚钱效应还存在,那么投资者对房价上涨的市场预期就不会改变。在以投资为主导的住房市场,只要房价上涨的市场预期不改变,那么住房价格要想下跌是不可能的。住房市场价格不跌,住房市场调整就不容易。

  从当前的情况来看,尽管新国八条明确表示要对住房的投资及投机炒作进行严格限制与打击,但是对住房投机炒作的政策还是心有余而力不足,不是“不痛不痒”,就是“鞭长莫及”。比如差别化的个人住房按揭政策,对住房的投机与住房的消费作出严格的区分,并要求采取利率、首付比例等区别性政策,并对异地购买及多套购买进行严格限制。但这些政策仅对新进入的住房购买者有作用与限制(这种政策仅是货币政策收紧造成的结果),对早已存有大量住房的投机炒作或投资者却鞭长莫及。

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