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不死的“阴阳合同”

2011年05月11日 15:03 来源: 《新财经》 【字体:

  “阴阳合同”的存在影响着国家房地产调控政策的实际效果,4月1日,《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)正式实施生效,明令禁止房地产经纪机构和人员从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”等违法违规行为。然而时隔一个月,《办法》执行的情况并未如预想中乐观。“阴阳合同”为何屡禁不止?

  阴奉阳违

  “还能通过阴阳合同帮我避税吗?”

  “没问题!”

  听到地产中介这样的回答,张欣心里踏实了些。张欣四年前便在望京附近看房子,旨为孩子上学之用,如今,孩子都已在望京的一所小学就读三年级,房子依然没有买上。“几年前总是听专家说房价会降,结果没降,后来国家政策层层出台,想着这回总该降了,结果涨得更猛。据说这次限购的打击力度是最大的,但是我发觉,房价并没有降,只是不像先前那么大涨了。”但是,与房价相背的是,房屋租金大涨,在望京租房的张欣不得不再将购房计划提上日程。

  很快,张欣在朝阳区预定了一套97平方米的二手房,总价款为270万元,但是,就在她筹钱准备付款的时候,传来国家将开始打击“阴阳合同”的消息,而这将意味着,她看上的那套房将多付出近20万元的税费。

  所谓“阴阳合同”,是房产交易的一个潜规则,就是买卖双方签订两份价格不同的合同,价格高的合同为“阴合同”,用于向银行贷款,此价格一般是真实成交价格;而比真实价格低的合同为“阳合同”,也可以说是假合同,要提供给产权过户部门用于网签、缴纳税费等。

  根据张欣的描述,记者为其算了一笔账。由于张欣所选住房为二手房且房本表明不满五年,因此契税、个人所得税、营业税一个都不能少。若按真实交易价格计税,何丽需缴纳营业税14.85万元(270×5.5%=14.85万元)、契税4.05万元(270×1.5%=4.05万元)、个税2.7万元(270×1%=2.7万元),总缴税额21.6万元。但地产中介按照成交房屋所在区域的最低指导价格做了一份“阴”合同,按照该小区每平方米6000元左右的最低过户指导价计算,中介实际按照60万元作为何丽的缴税基数,最终缴税额为4.8万元,两者相差16.8万元。

  所谓最低过户指导价仅是中介常用的一种说法,专业术语叫二手房最低计税价,是北京市相关部门在2006年7月根据房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等各项系数综合制定得出的,按照地理位置北京共划分了50余个片区,每个片区的指导价格均不同,地产中介大都以此作为基数帮助买方避税。

  “之前也有过打击阴阳合同的条款,但一直就没执行过,每个环节都是睁一只眼闭一只眼。不过,这次调控的力度比较大,所以,虽然避税没问题,但最低指导价有可能会上调。”链家地产望京店一位销售员告诉笔者,预计最低指导价的上调幅度是现在的1.5倍,这就意味着买卖双方在交易过程中要缴纳的税费也会相应地提高。

  “如果地产中介真的不能帮我做阴阳合同,那我还找他们干吗?”由于怕错失“阴阳合同”的末班车,张欣天天打电话催促地产中介办理申请贷款、网签、缴税、过户等手续,避免购房成本的增加。

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