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黄祖斌:银行将迫使房地商降价卖房

2011年05月12日 11:07 来源: 中国企业家 【字体:

  去年中国虽出台了较严厉的房地产调控政策,但因2009年超发的货币继续肆虐等原因,当年房价仍惯性上涨。 而今年调控政策力度加大后,与政策目标仍有差距。不过,由于目前银行有全面减少对房地产贷款支持力度的迹象,房地产调控未来数个月可能将进入收获期。

  从房价收入比等衡量居民购买力的指标来看,中国城镇住宅市场存在明显的价格泡沫。这种泡沫并非完全不可能继续膨胀,但难度也空前地大:一是中国要在五年内建设3600万套保障房。而2000-2009年的十年间,中国累计竣工的住宅也不过3682万套,住宅市场的供求关系将逆转。二是富人对房产可能由净投资转为净抛售。招商银行(600036)不久前的报告显示,个人可投资资产1000万元以上富人,90%以上表示将不再增加房地产市场投资,有一半表示逐步在撤回楼市中的资金,而中低收入者显然没有接盘的实力。

  从目前的调控政策和持续时间来看,住宅市场难以继续膨胀的大趋势也比较明显,这使得银行显然看到了房地产市场的风险。 中国银行(601988)4月下旬宣布,对存量房贷将根据与客户合同中的约定,在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。中信银行(601998)风险管理部总经理史原5月4日表示,由于宏观政策对房地产市场的调控力度不减,该行认为国内房地产市场目前风险积聚,房地产市场的冬天将要来临。同日,建行首席风险官黄志凌也称,建行对房地产行业的态度日趋谨慎。在浙江,建行浙江省分行明确,从5月5日起,对首套房贷利率原则上执行基准1.1倍利率,首付不低于40%,对于第二套住房,首付要求不得低于60%,利率原则上不得低于基准利率1.15倍。中行浙江省分行一般购房贷款均执行基准1.1倍贷款利率。在首付成数上,面积在40-60平方米或140平方米以上的一般客户首付提高到四成。农行浙江省分行也上浮了首套房贷利率,除优质客户外,其余上浮幅度普遍在10%。

  不良资产是银行经营的大忌,已有银行对房地产信贷发出警告。《东方早报》5月10日援引某国有大行内部人士的话称,年初以来一些开发商的资金链就趋于紧张,已被迫向银行申请贷款展期。“如果调控力度不减,按这个趋势,房地产开发贷款的风险可能会在下半年全面暴露。”房地产不良贷款的增加,会促使银行下更大的决心收紧房地产贷款。(报道的原文称展期就属于不良贷款,这个表述有歧义,因为银行贷款可以展期一次,第二次展期,才属于违约,是不良贷款。所以也不知道是记者不专业,不了解《贷款通则》,还是开发商的贷款已经展期一次了。)

  有不少上市房企今年以来不断在境外融资,房地产信托也解了部分房企的燃眉之急,搞得好象挺热闹。但全国成千上万房企,绝大多数根本够不着在香港发债或发信托产品的门槛,主要的融资渠道仍是内地银行。当银行不断加大收紧房地产贷款的力度,多数房企只能寄希望于降库存回笼资金。从数据来看,房企自去年以来就以捂盘的老办法来应对调控。 一季度136家上市房企存货达9865.14亿元,同比大增40%。其中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元。如按2010年的销售数据计算,静态地看,要消化这些存量,这四家公司分别需要35.51个月、32个月、35.69个月、42.48个月。

  根据以往经验,当房企资金链出现问题时,各级政府会放松调控政策,而不是继续逼房企降价售房。不过这次的情况不同,中央政府食言的可能性不大。而银监会主席刘明康去年12月就表示,如把融资平台、房地产、产业结构调整这些因素都加进来,监管当局估计未来中国银行业的不良率会略有上升。显然,监管层已做好了银行承受房地产泡沫萎缩的准备。

  从种种迹象来看,银行正全面收紧房地产贷款。在由于限购令等调控政策的影响下,多数城市住宅销售低迷的情况难以改观,加上高库存的压力,部分城市房价下跌这一调控目的,有望逐步实现。

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