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信托公司如何支持保障房建设

2011年06月20日 03:25 来源: 上海证券报 【字体:

  信托公司已经为商品房提供了大量融资。随着商品房开发商资金链越来越紧张,信托公司的经营风险受到市场高度关注,信托公司需要及时调整房产信托业务策略,在保障房方面有所作为。

  保障性住房(简称“保障房”)是指针对中、低收入家庭,政府实行分类保障,所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。它包括两限(限套型、限房价)商品住房、经济适用住房、政策性公共租赁住房,以及廉租房。

  上世纪90年代,我国推行住房体制改革,偏重于商品房,忽视了政府自身应该承担的保障房的建设责任,造成所有各阶层居民只能购买商品房。因为投机炒作(银行融资产生杠杆放大效应)、地方财政越来越依赖土地出让款,以及现在的通货膨胀,商品房价格近10年翻了10倍,造成了较大的社会问题。因此,保障房的重要性受到社会各界日益瞩目。

  我国保障房的建设现状

  去年中央经济工作会议明确提出:要加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系,解决人民群众住有所居的问题。“十二五”规划明确了今后五年新建保障性住房3600万套,其中2011年计划建设保障性住房1000万套。

  各地方政府过去一直热衷于用于商品房建设的土地出让,土地财政收入丰厚,因为保障房需要政府投入大量财力、人力、土地资源,故地方政府积极性一直不高,因此保障房的供给历史欠账过多。随着去年秋天以来的形势变化,地方政府开始抓紧实施保障房的建设,不仅市政府,而且区政府也积极行动起来。现在国内保障房建设呈现如火如荼的发展局面。

  各地的保障房建设运作模式多种多样。有的指令交下属国有开发商操作,有的以招投标方式交社会上的开发商市场化运作,有的统购一定数量商品房直接转化为保障房,有的多种方式组合使用。目前国内各地保障房的建设以国有开发商为主。

  许多地区以经济适用房建设为重点,廉租房与公租房建设较慢。关于土地来源,有的直接划拨土地给开发商,有的要求开发商支付土地出让款。

  保障房建设需要大量资金,仅2011年的1000万套保障房就需要一万多亿元资金。为了筹集保障房建设所需资金,一些地方政府在与各种资金渠道洽谈合作。例如,有的城市公积金管理中心以住房公积金提供贷款保险公司则设立专项债权计划,提供长期项目融资。

  有的地方政府根据保障房项目建设进度,分次向开发商支付购买保障房的价款,有点类似于市政工程项目BT(建造—交易)模式中的工程款的支付方式。这种方式不同于商品房销售模式,有利于缓解开发商资金紧张的困境。在上海,一般为签约后付总价的10%,竣工验收后支付90%。

  保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%-5%。为了鼓励房产商从事保障房建设的热情,有的地方政府以各种形式、直接或间接给予开发商补偿,例如保障房小区周边的商铺市场化价格销售,保障房小区中留出一定比例商品房,或者在开发商竞拍其他地块时给予资格或价格方面的优惠。有的上市房产公司、民营开发商对此积极性较高,但因为保障房利润偏低的缘故,此类开发商介入保障房的动机不纯。

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