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华生:中国楼市为什么这么乱

2011年07月08日 13:54 来源: 价值中国网 【字体:

  所谓房价上涨其实涨的从来不是房子。因为房屋从建成那天起就在不断贬值,真正上涨的是土地价格。因此,城市住房供给的本质是土地问题。只要有了土地,住宅就可以象其它普通商品一样,源源不断地再生产出来。

  城市化主要是农村人口进城及中小城镇人口向大城市迁移的过程,这种流动会造成居住用地的集约使用,因而并不会造成土地缺口或压力。我国普通住宅供求的失衡不是真实的土地或住宅建设能力的瓶颈,而是制度瓶颈。

  我国现行的土地招拍挂制度本来是遏制腐败、制止开发土地分配不公的积极举措,但造成了地方政府对土地财政的依赖及与开发商的利益依存。更重要的是,地方政府成为一手低价征地、一手高价卖地的生意人,在当今世界绝无仅有,使政府丧失了在市场经济中的中立性和公信力,既是我国近年来以地方政府为主导的违法用地案件越演越烈的主要原因,也是贫富差距急剧扩大的重要推手。因此,废止土地财政,回到税收财政是理顺房地产市场的起点。

  废止土地财政,并不是简单回到开发商各显神通、“市场化”拿地囤地的时代。由于土地用途和建设规划管治是世界各国的通例,而城市住宅用地的价值完全取决于城市规划和道路交通、学校、医院等基础设施建设的环境外部性,而与土地的自然属性无关。这种土地的不可再生与地理垄断性和环境外部性造成完全的市场失败。因此,至少在急速城市化过程中,土地的开发和增值收益不能由原土地产权人、开发商和囤房投资者所截取,而应当由社会分享,国家应确保按包含了基础设施建设费用的成本价充分供应普通住宅用地。这样,房地产商才会真正回归承建商,围绕建筑设计、环境营造和房屋质量进行竞争。

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