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限购扩军当预估副作用

2011年08月21日 23:11 来源: 中房报 【字体:

   限购扩军箭在弦上。住建部下发文件,要求各省上报辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况,并给出了限购五大标准,满足其中两条即可纳入限购范畴。

  在所有房地产调控政策当中,限购的效果最立竿见影,但其副作用也显而易见。首先,限购在打击投机和投资购房的同时,也对改善型购房者和已属当地常住人口的“外地”刚需构成了实质影响。实际上,一线城市的限购以及因此所带来的房租价格的上涨,已经降低了这些城市对人才的吸引力,客观上影响到了城市的竞争力。

  另一方面,限购会令开发商投资热情消退进而导致地方政府土地收入下降,从而削弱地方政府的财力并影响到地方政府进行保障房投入的能力,这就与以大量的保障房供应来解决中低收入人群住房需求、削弱房价上涨基础进而让更多人“住有所居”的思路产生内在冲突。目前一线城市和省会城市的限购,已经引起了土地市场的降温,只不过由于这些城市经济发达,地方财政收入来源多元化,而使得土地收入减少的负面影响不那么明显。但一些二三线城市目前对土地财政依赖度更高,限购进一步扩大会导致地方财政收入下降,其财政收支平衡压力显著增加。

  此次限购扩军,其背景是前一段时间在房地产市场“梯度转移”效应之下,部分未限购的二三线城市的房价和住宅成交量的快速上涨。然而,如果仔细分析,会发现其中部分二三线城市这一轮上涨有其内在合理性。随着房地产投资由一线和沿海城市向二三线城市及中西部的转移,资金的涌入以及一线品牌开发企业的进入将提升当地房地产开发的水平,带来城市基础设施的改善和投资价值的升级,在某种意义上也推动了一线城市和沿海产业向内地的“梯度转移”,推动了地区之间的均衡发展,这是调控政策一个“计划外”的正面效果。因此,某些房价基数较低,城市化进程较快的城市虽符合限购标准,但若实行“一刀切”,可能会影响其经济转型升级。

  此外,限购可能将锁定一线城市的周边区域,如廊坊、昆山、中山、珠海、惠州等,这些城市在过去几年中承担了一线城市的配套和分流产业、居住压力的功能,产业和居住向这些周边区域扩散,有利于缓解核心城市房价上涨的压力,也让“外地刚需”的住房需求得到了部分满足。实际上,治房价如治水,宜疏不宜堵,一线城市的产业和房地产投资也需要有一个释放的出口。这些区域的居住条件日趋成熟也会带来产业投资的进入,实现一线城市部分功能的转移。对这些区域实施限购也应全面均衡考量。

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