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不碰房地产板块

2011年10月15日 01:34 来源: 中国证券报 【字体:

  9月22日,A股市场房地产板块暴跌。一根跌幅达3.93%的光头光脚阴线,令股市投资者备感心惊。坊间传言,引发地产股集体暴跌的主要原因是,在香港上市的内地房地产公司绿城中国(3900HK)高达百亿的信托融资被有关部门调查。由此市场产生联想,针对房地产行业的融资或面临更为严厉的监管。以目前房地产企业极高的资产负债率来看,如果融资渠道进一步收紧,整个房地产板块将面临严峻考验。

  此前,证券市场中的房地产板块一直是机构投资者所青睐的板块。这是因为,房地产开发市场的高金融杠杆率,使得房地产行业平均利润率要高于其它大多数行业。然而,风水轮流转,现在地产股预期已发生了极大变化。一般来说,股市是提前反映经济状况的晴雨表,地产股大跌,反映了未来房地产市场有可能出现价格下跌趋势。除了房价下跌对地产股的业绩会有所影响外,不少上市公司在去年或前年高价拿地,也是一个不确定利空因素。在房价疯狂上涨之时,地产商高价拿地的逻辑是,未来房价只有更高、没有最高。由此,地价高过周边楼价的现象屡屡出现。如果房价持续上涨,地产商的预想是可以实现的。但一旦房价掉头向下,那么高价昂贵的土地储备不仅不是资源优势,反而成了沉重的财务负担。因为按照现在的游戏规则,如果地产商拿了地不开发,政府是要收回的,届时连本都要赔进去。可以想象的是,假如房价下行是一个较长时期趋势,那么当初“面粉价高过面包价”的“地王”项目,势必成为上市公司的亏损黑洞,原来亮丽的业绩没准也会由正转负。要是这种现象逐渐蔓延,那么,地产股过往业绩所体现的房地产板块估值优势将荡然无存,因为亏损企业的市盈率实际上是无穷大!

  地产股之所以处境尴尬,不仅仅在于未来房价下跌趋势渐显,还在于政府调控政策的不可预知性。一个二律悖反的逻辑是,房价快速下跌对地产公司业绩会产生影响,但或有可能使得更大力度的调控政策出台有所延缓;而假若房价仍然疯涨,政府必出重手予以遏制。从这个角度看,房价无论涨跌对地产股都不利。或许有地产商和炒房客抱怨政府的调控政策出手太猛,但放眼全球我们会发现,不少发达国家有关房地产政策的制定比中国要苛刻得多。韩国规定一个家庭(核心家庭)只准购买一套住房,德国法律限制房价每年上涨的幅度不准超过3%。如果家庭资产达到一定程度就必须买商品房,而不再享受政府住房补贴。在以高房价著称的香港,前一段时间房价上涨较快时,港府特首曾荫权说,不必担心房价过高,人们买不起房,因为在香港有两个市场,政府提供的公屋与居屋(相当于我国现在的廉租房和经济适用房)在整个市场中的占比近50%。在美国和英国,政府从未将房地产作为支柱产业,政府对中低收入人群在住房上进行财政补贴,对商品住房征收不动产税。由此看来,如果中国未来的房地产政策真的要与国际通行规则接轨,那调控空间还不小。

  从投资的角度看,房地产股目前似乎不是较为理想的投资标的。倒是与扩大保障性住房覆盖面有关的建筑、建材、家电、木地板、家具等行业上市公司,或许未来发展空间具有想象力。相对而言,最多十几万元的居住生活消费与动辄上百万的住房消费不可同日而语。在我国人均GDP已超过3000美元的现在,城市居民对前者的承受力要大大超过后者,其市场空间也将十分广阔。

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