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房贷利率破7 楼市拐点来了?

2011年10月18日 10:57 来源: CCTV2《今日观察》 【字体:

  未来,贷款买房可能会越来越困难。上一周,北京建设银行(601939)部分支行首套房贷款利率上浮到了基准利率的1.05倍。上海、广东等一些银行也分别上调了首套房的贷款利率。从几年前的房贷优惠七折、八折、九折到不打折,再到现在的房贷开始进入1.05倍的时代。房贷的收紧透露出怎样的信号?这对于未来房地产市场的影响将会有多大?央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员霍德明、刘戈共同评论。

  首套房贷利率上扬,楼市拐点是否来临?

  建行上调房贷,其他银行是否跟进?一些媒体联系工农中三大国有商业银行,这几家没有上调房贷利率。记者电话采访了其他几家商业银行。

  广发银行客服人员:正常的(房贷)上浮10%,如果是特别的,我们本身有支持的项目上浮5%,个贷散户我们不一定做,如果能贷,上浮10%到15%,要看你贷款金额的,还有你放款的时间。

  说起当下一些银行房贷业务办理的速度,上海市民吴女士感触颇多,今年4月份吴女士向银行申请贷款购买新房,贷款申请递交了两个月后,银行终于恢复说审批通过了,由于是客户首次贷款买房还能获得首付三成,贷款利率8.5折的优惠,可直到今年8月份,银行房款迟迟没有放下来。

  吴女士:银行信贷人员跟我说,可否上浮(房贷)利率,提前给我放款,上浮到基准利率。

  最后吴女士全家几次交涉下,银行才按原先的约定放了款,而当时距离买房审批通过已经过去了两个半月。

  韩建君(房盟中国事业部总经理):像有的客户贷款后两个月三个月甚至四个月都不能够放款,正常的年景一般来说,放款周期是15天到1个月。

  业内人士表示,从今年五六月份开始,房贷放款难已成为比较普遍现象,个人房贷很少能执行基准利率,一般会根据客户情况有所上浮,近年以来央行五次上调存款准备金率,大型金融机构存款准备金率升至21%,保证金纳入存款准备金收缴范围加剧了银行流动性压力,进入第四季度,在监管层存贷比与准备金库容等多重压力下,银行用于个人按揭贷款的额度更趋紧张。

  黄倩如(广州某按揭服务公司总监):银行本身额度偏紧,在有限的额度下,银行会争取更加大的利润。

  刘戈:直接影响不大 更多的是心理层面上的影响

  (《今日观察》评论员)

  我觉得对于要买第一套房的小白领,或者城市务工人员,会造成一些影响。刚才算过账,如果你贷一百万,每个月多支出200元,那么在中小城市,买一套房子不需要这么多的贷款,也就是增加几十块钱,所以直接的影响不算太大,更多是来自于一种心理上的影响,因为大家已经习惯承受打了折的,或者是基准的利率。2004年10月28号,中国人民银行取消了人民币贷款的上限,现在很多的中小企业贷款都是拿到百分之十几的贷款利率,而且在南方一些城市,例如广州、深圳的很多银行这几个月来已经有很多8%,9%,10%的贷款。对于没有经营行为的老百姓来说,贷款就是指住房贷款,现在要在基本利率的基础上再上调百分点,这样对心理上会有影响。

  霍德明:此举完全是市场竞争的表现 表明目前资金的供给非常紧俏

  (《今日观察》评论员)

  对于小老百姓来说,支出大概就多十几块钱,不到一百块,这就看你的贷款数量了。2009年的10月份,首套房贷原则上还可以享受优惠利率七折,基准利率之下再乘以70%,2009年底建设银行第一个打破首套房贷款利率7折的规律,根据客户的差异,开始七五折、八五折、九折。 2010年的2月份,原则上调到八五折了。2010年2月份以后,其他所有的银行慢慢跟进,到2010年终的时候,大部分都是八五折的,而到了年底了,去年年底2010年年底到今年年初的时候,八五折就开始慢慢消失了,开始就到基准利率了。今年二月份很多地方都变成了基准利率,甚至股份制商业银行已经有上浮了,而今天建设银行能够不根据基准利率,而把基准利率乘以1.05或者1.1,这完全是市场竞争的表现,这个表现也证明了现在所谓资金的供给是非常紧俏的。

  刘戈:提高利率银行可以多赚钱 是一个很正常的选择

  (《今日观察》评论员)

  从贷款的性质上来说,银行很喜欢住房贷款的住房按揭,因为一方面,个人住房按揭的信用很好,通常情况下很少有变成坏账的。另外,个人住房的按揭每个月都可以还款,这样让银行的资金有很好现金的流动率,所以银行本身非常喜欢这样的贷款。但是目前的情况是,每个银行都有固定的放款额度,放完了以后就没有再多的放了。在这种情况下,如果提高利率,可以多赚钱,那么银行为什么不提高呢?所以银行做这样的一个选择是很正常的。

  霍德明:银行考虑到将来的房价可能会有所松动 这也是银行为什么要涨利率的原因

  (《今日观察》评论员)

  我国的利率是政策管控的,也就是说存款利率是由政府规定的,当然贷款利率还有一个上浮的空间,所以银行的竞争会有影响。现在对于房地产这块的个人住房贷款,银行是喜欢做的,但只有这么多额度。差异化的行为是自发性的,它不是一个政府的政策,它只要是差异化的,原则上大家就可以讨价还价,结果就变成了我们今天看到的,各个银行不太一样的情况。今天我们只是看到了建设银行上浮了大概5%到10%左右,其实其他很多银行早就上浮了10%到15%了,这就是因为差异化利率政策的一个效果。此外银行也考虑到,在宏观调控这么紧的情况下,将来的房价可能会有些松动,所以他在选择放贷对象的时候,非常谨慎,还要选择能够负担更高一点利率的这些客户,这也是银行为什么要涨利率的原因。

  银行警惕房贷风险,房贷是否进入高风险时期?房地产市场将向何处去?

  进入10月,一些地方举办的秋季房展会冷清成为关键词,在大连今年的秋季房展会,虽然增加了两个展馆,但参展商的数量并没有增加,甚至像远洋地产这样的大型房企也没有参展,在南京今年秋交会参展开发商从去年同期的58家下降到38家,而且一万元每平米以内的房源占比例近四层。

  董蔚(中央金地策划总监):三层到十四层的价格只有三万九千五,这个价格应该是比主城前年的价格还要低一千块一平米左右。

  霍德明:我国的房价跟政策有很大的关系 拐点不远了

  (《今日观察》评论员)

  在我国,房价跟政策有很大的关系。自四万亿以后,房价就在涨,于是七折到八五折到现在基准利率,甚至现在比基准利率要高了。但在过去这一年里,2010年的房价并没有降,虽然交易量是缩减了很多很多,但有一个调查显示,深圳的交易量上个月缩了90%。这就牵扯到现在首套房的利率。首套房一般来讲是刚性需求,如果刚性需求买不起房,那么房价就会开始降。如果根据2008年上次的经验,拐点应该是不远了。

  刘戈:房价降不降的关键原因是房地产商的资金链问题

  (《今日观察》评论员)

  其实房价降不降,关键的原因就是房地产商的资金链怎么样,现在大型房地产开发商的资金链在短期内没有问题,首先,他们有自有资金,另外他们的资金来源是相对多元的,即使银行现在对于开发性的贷款非常的吝啬,他们也总会有别的办法。但对于一些资金来源比较单一的中小型房地产开发商,现在已经面临着资金链断裂的问题,现在个人住房贷款这一部分如果收紧了的话,那么他的资金链就会出现问题。那么这个时候,他可能要忍痛做一个决断,也就是说我的房子是不是可以降价。这是一个循序渐进的过程,如果一开始有一些小公司开始挥泪大甩卖,那么别的大公司就会看着眼馋,这个所谓的拐点就是这么到来的。

  尹中立:银行提高首套住房的利率 进一步加速下跌的进程

  (中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任 《今日观察》特约评论员)

  从现在的情况看,房地产价格已经出现了明显的拐点,也就是明显出现了下跌,所以在这个时候,商业银行上调按揭贷款的利率,而且幅度很大,上调了正常贷款的1.05倍,甚至是1.1倍,这样就使得实际住房买房人还款的负担增加了很多,利息的支出实际上增加了40%到50%,它对购房人心理的预期会产生非常大的冲击。尤其要关注的是这时是在楼市下行的过程当中,银行在提高首套住房的利率,所以对市场产生的冲击会比在价格上升的趋势当中产生的冲击更大,从而进一步加速市场下跌的进程。

  华生:要从行政办法逐步过渡到经济办法上来

  (燕京华侨大学校长 《今日观察》特约评论员)

  如果调控政策坚定不移,那么拐点应该会出现。如果持续性的调控能够发生作用,那还是要从行政办法逐步过渡到经济办法上来,因为目前的房地产市场受到控制,主要是靠限购政策,限购政策作为一个行政办法不可能长期的持续,还是要逐步的过渡到经济性的办法。比如房产税,包括对二套三套房的房贷的控制,利率上的调整,用这些办法来控制房地产市场是一个长期持续性的办法。

  刘戈:房贷费用会有所增加

  (《今日观察》评论员)

  短期内,对于现在马上想买房的人,难度可能有一些增加,而且费用也有些增加,但是长期来看,虽然银行的放款额度现在有所减少,但同时大家买房子的积极性也在降低,买房的人也在减少,在两个都在减少的情况下,银行就不会提高很多,所以想要买房不要有太多的担心,要提高也不会很多。

  霍德明:货币政策必须要坚持下去

  (《今日观察》评论员)

  购房贷款难不难完全要看紧缩的货币政策,如果这个政策继续再紧缩下去,应该会越来越难。现在大部分人都同意拐点不远了,但怕的是你知道拐点不远了,货币政策觉得好像大功告成了,就松了,那就失去了整个政策的意义,所以货币政策还是要坚持下去。

  (《今日观察》栏目播出时间:周一至周五21:55-22:25)

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