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楼市拐点或分先后 调控预期多方博弈

2011年11月22日 13:48 来源: 羊城晚报 【字体:

  国家统计局日前公布了10月份70个大中城市房价,其中有34个城市房价环比下降,20个持平,全国性降价开始出现。随京沪率先降价,广深也开始降价,这样,一线城市全部出现降价现象,并开始向二三线城市蔓延。

  对此,楼市是否出现拐点,不仅再次引发人们的讨论,而且有了新的数据支撑。按拐点为止涨下跌来理解,广州7、8、9三月已经止涨,10月开始下跌,符合拐点的特点。但由于有时会有反复现象,因此,接下来两月的房价对是否形成拐点至关重要。我认为,若连续降价三个月,拐点就成立了。

  而且,楼市有所谓“金九银十”之说,但9、10月广州房价止涨下跌,显然比在其他月份房价下调来得更有指标意义。11、12月继续下调的可能性非常大,土地出让一月内中止四次,32幅地卖不出多少反映了开发商对后市的判断。

  比较而言,京沪等地的降价来得更早更猛,深圳一跌就是21%,广州才0.2%。一方面说明在一线城市中,广州楼市相对理性,绝对房价也低一些,即使出现拐点也可能晚一些。或者说,即使接下来的两个月房价继续下跌,但如果跌幅不大,连降三月说是拐点出现也有点勉强。因此,我的判断,在连续下跌三个月的特点之外,下调幅度应该在10%以上,才算真的出现拐点。

  同理,深圳虽然也是刚开始下降,但一下就降两成,也可认为是拐点突然出现。因为就目前调控力度来看,接下来的两个月出现大反弹的概率比较小。或可以说,在广东楼市中,深圳率先迎来拐点,广州和珠三角有可能跟进。

  国务院会议及温总理讲话多次提到调控不放松,即使是宏观经济的预调微调,对房地产的调控可能仍会持续下去。一方面是吸取2008年因担忧金融危机影响调控突然转向导致房价猛涨的教训,另一方面,估计中央判断房地产泡沫较大已经影响到经济的稳定健康发展,调控即使不加码但也不会在短期内放松。

  但后市仍有几个看点值得关注:一是全国性房价调控目标在各地的完成情况,如果大多数城市能控制房价涨幅在GDP增长幅度之内,政策加码的可能性就小;如果很多城市完不成房价控制目标,就要看受到什么惩罚,如果仅是约谈之类的处置,那么明年就不会有什么真正的房价控制目标了;二是全国经济会否出现严重衰退,现在看来全国GDP保持9%以上的增长概率很大,欧债危机对中国的冲击可能有限,因此,调控在经济层面有支撑点,但中小企业经营情况和失业情况会有压力;三是全国两会期间地方政府、开发商以及部分专家会否联手向中央施压,要求放松调控,面对这种局面国务院能否HOLD住;四是土地市场持续冷清对楼市前景会带来什么样的影响,是在中短期内改变供求关系,还是促进开发商消化庞大的土地储备,地方政府土地财政减少,各种市政建设拖延如何应对。

  从中长期来看,调控有可能转向住宅供应制度建设,一方面是限购令向合理制定房产税转变,地方政府通过房产税来替代原先土地财政的部分收益;另一方面是保障房的建设和分配进一步完善,追求开工率导致“挖坑待建”可能向追求完工率转变,明年可能下调另外1000万套保障房的建设任务,但强调今年的1000万套在明年的完工率。由于保障房中的公租房比重逐步提升,政府怎样利用社会资源进行保障房建设以及其对分配方式的影响,将对楼市产生潜移默化的影响。

  (作者为广东省体制改革研究会副会长)

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