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房价下跌方看出谁在裸泳?

2011年11月26日 16:02 来源: 金融时报 【字体:

  房价看来是真跌了。国家统计局日前公布的数据显示,与9月相比,10月份70个大中城市中,价格下降的城市有34个,持平的城市有20个。这是2009年3月以来,首次下跌城市超过上涨城市。与理性的数据相伴的,是更多感性的现象,如交易冷清,中介关门,开发商降价,业主退房维权……这些都说明,有越来越多的人看跌后市。

  与房价拐点相比,这种公众预期的拐点更为明显,也更为重要。曾几何时,没有人相信房价能下跌,也少有人相信政府的调控能见效,“早买早合适”、“越调越涨”等说法倒是深得人心。尽管对下一步房价能跌多少各界还存有分歧,但不能否认的是,曾经不为人所相信的“房价下跌”这件事,确实发生了。此时,我们不妨回过头来看看这些年房地产市场上流行的种种观点,看看是大实话还是大忽悠,也许会别有一番感受。

  “房价只涨不跌”。这些年楼市中言论种种,最根本的就是这条。然而,当前的房价走势已将这句“箴言”打破,其实,在2008年的房价调整中,房价只涨不跌的神话就已不再,只不过那次调整太短暂,被人们有意无意地忽略。

  “刚性需求可以支撑房价上涨”。房地产市场上“刚性需求”的概念一直在被滥用,经济学中的刚性需求是指基本不受价格影响的需求,如粮食,而房产作为一个家庭最重要的财产,人们显然不会漠视价格因素,如果预期房价下跌,会有很多人愿意推迟购房或选择租房。如今各地成交量的大幅萎缩,正是对“刚性需求”说的最大反驳。

  “自住购房者不必在乎买房时机,早买早合适”。其理由是,自住购房不像投资,不用考虑房价走势,买完之后涨与跌都与己无关,房价就只是个数字符号。不过,眼下各地闹着退房维权的业主却给了此观点一个耳光———如果不必在乎房价走势,为什么他们急迫地要求“还我血汗钱”?对于任何理性消费者来说,只要花钱购物,就都要在乎价格走势。如果预测商品价格将下跌,自然要持币观望,即使是自用,在低价位买入也更划算。

  “地价不降,房价不可能降”。理由是,面包不可能比面粉便宜,拿地成本居高不下,房价难有下降空间。然而,商品价格是由供求关系而非成本决定的,在沙漠里种菜拿到平原卖,就算成本再高,也要按照平原的价格出售,否则就滞销。很多炒房者当初购房时成本很低,但照样会高价转卖。就算政府让利,开发商低价拿地,但只要需求旺盛,开发商照样会高价卖房,把节省的土地成本化作自身利润,而不是让利给消费者。

  “国家只想让房价慢点涨,不会让房价跌”。一段时间内,调控政策一直强调“遏制房价过快上涨”,很多人据此认为,中央政府只是让房价慢点涨,而不是下跌。而最近温家宝总理关于“使房价回归到合理的价格”的表态,终于打破了这种幻想。今年7月国务院常务会议也提出“促进房价合理回归”,而最近半年房价一直僵持,调控却并未收手,这也说明,调控并不满足于房价“不涨”或“慢涨”。

  “地方政府不让跌,房价就不会跌”。很多人认为,中央政府调控决心坚定,但地方政府依赖土地财政,会想方设法阻止房价下跌。如今,楼市调控显然已上升到“讲政治”的高度,控制房价已成为一项政绩。在问责压力下,在官位与开发商利益之间,他们会选择谁?不久前佛山放宽限购令而又“朝令夕改”的事情,就是一个绝好注解。

  有名言道:海水退去,才知道谁在裸泳,同样,房价下跌,方看出谁是忽悠。同样的观点,境况不同,感受也不同。温总理关于让房价回归合理水平的最新表态让人感到如此铿锵有力、字字千钧。这意味着,调控不会放松,而且政策“预调微调”也不会包括房地产。

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