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叶檀:房地产行业开始伤筋动骨

2012年01月19日 03:21 来源: 每日经济新闻 【字体:

  房地产继续下行,但仍在可以接受的范围之内。

  根据国家统计局公布的数据,房地产价格环比继续下降,与2011年11月相比,12月环比价格下降的城市增加了3个。看着很吓人,其实是虚张声势,因为连续4个月环比下降,降幅大致在0.25%~0.35%。

  根据中国房地产指数系统百城价格指数,对100个城市的全样本调查数据显示,2011年12月,全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米,环比11月下降0.25%。百城住宅均价连续第4个月环比下降,降幅与此前一月基本持平。与11月相比,价格环比下跌的城市数增加3个,其中12个城市环比跌幅在1%以上。但房地产同比价格还在上升,全国100个城市住宅均价涨幅自去年8月以来持续缩小,去年12月上涨2.86%,较11月缩小1.2个百分点,是去年6月以来的最低涨幅。值得关注的是,北上广深等十大城市价格环比全部下降且平均降幅再次扩大。

  房地产价格下行不大,同比还在上升,但已经引发了普遍的恐慌情绪,尤其是以高杠杆从事大规模投资的房地产公司,规模不论大小,不论从事的住宅还是商业,目前都处于瓶颈期。明确的结论是,以往房地产行业盈利容易,养成了房地产高杠杆的大胃口。不仅是房地产行业如此,其他行业无不如此,从航空公司到机械工程行业,在资产规模快速成长、盈利大增的过程中,股东永远无法获利。因为企业认为在大扩张时期向股东分红,简直就是对财富犯罪。

  钢丝上的快速发展模式的特点是,一旦发展速度放慢,很多企业就会从钢丝上掉下,摔入万丈深渊。

  负债率高的企业成为岌岌可危的一族。房地产企业分成截然不同的两大群体:一边是资金奇缺、用高利贷饮鸩止渴、出售项目的企业;另一边是兵精粮足、逆势扩张的企业。上海外滩地块争夺战,显示出SOHO中国的令人羡慕的现金流。不止如此,1月13日,万科地产、保利地产(600048)招商地产(000024)和中海地产大举拿地扩张,4家房企在最近40天内斥资拿地高达百亿之巨。根据中房信的统计,远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月出巨资拿地。2012年是现金流充足的企业逢低吸纳资产的好时机。目前土地价格已经开始下降。中国指数研究院统计数据显示,去年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元,同比减少11%,其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元,同比减少23%。全国130个城市住宅类用地除去年7、8月外,单月成交楼面均价均低于前年同期。

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