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芜湖地产救市令:缘何短命

2012年02月14日 17:47 来源: CCTV 【字体:

  2月9日发布,三天之后被紧急叫停。这是这几天安徽芜湖发布的一个地方楼市新政所面临的遭遇。这套被解读为变相放松房地产调控力度的楼市新政,一经出台就受到了广泛的关注。从年前的佛山到今天的芜湖,每一次地方政府迫不及待的房地产松绑尝试,都遭遇到了再次被绑。进入到2012年,关于房地产调控的博弈似乎又要鸣锣开戏。松还是紧,房地产调控是否再次面临一道难解的选择题?央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

  芜湖楼市新政执行3日后夭折,房地产市场各方正在如何角力?救市新政被叫停,其影响究竟有多大?

  马光远:芜湖新政被叫停 中央政府的决心表露无疑

  (《今日观察》评论员)

  芜湖新政又是一个非常短命的政策,这个政策被业界称为“龙年救市第一枪”,这个评价本身在我看来是比较准确的,从芜湖本身出台的政策,以及本身的一些具体内容来说,比如百分百免契税,比如对一些相关人士的住房补贴等等,具备了之前我们看到的地方救市的自选动作的一切特征。来也匆匆,去也匆匆。当我们看这个政策的时候,芜湖市政府自己解释说,我不是救市,我是为了满足自住的合理需求,我是为了房地产市场的健康发展,我想这个可能是站不住脚的。

  在这个短短的新政过后,市场又做出了一个什么样的反应?我们看到这个政策9号出台的时候,地产股大涨,12号终止以后,地产股大跌,事实上资本市场对于芜湖新政的解读,是入木三分的。当出台这个政策的时候,上市的房地产公司,包括投资者一致认为,这是一个百分百的救市政策,当它被紧急叫停以后,大家心头存在的那么一点幻想彻底破灭了。

  2011年10月11号的时候,佛山曾经暂停限购令,当时激起的市场的反应比芜湖新政要更加激烈一点,但是存在的时间更短,只有不到12个小时,就被赶快叫停。现在这个非常敏感的时刻,地方上的一举一动,关于房地产的任何一个小的举动,可能都会引起很热烈的一些讨论,而且会被大家很自然的去解读。在我看来,这个政策就是一个救市,而且这个救市被叫停,也体现了管理层在未来一段时间,中国房地产政策的一个很明确的态度。

  刘戈:芜湖新政的短命是其必然结果

  (《今日观察》评论员)

  因为一线和二线城市现在都有非常明确的限购令,那么投资者就会考虑去三线、四线城市,比如芜湖,虽然在安徽,但是实际上不论地理环境,还是文化都和整个江苏南部是一体化的,但是它的房价相对江苏又比较低,所以看起来像一个价值洼地。在这个时候,芜湖就成了投资的场所。芜湖找出来的借口就是,作为我们这样的一个中部的城市,现在要承接东部的战略产业转移,这个时候我们需要人才,所以我们要通过住房政策吸引大家来。

  其实吸引人才的办法很多,为什么要和房价绑在一起?那么显然用心就是在救市。开始的时候,没有首套的概念,没有确定一定得是首套才可以有这样的补贴政策,那么在第二天加上了,然后第三天副市长又出来解释,但是由于这样的一个政策,在开始的时候就站不住脚,所以立场就不那么坚定,态度就不那么坚决,思路就不那么清晰,所以最后的结果必然就是终止。

  刘戈:这样的试探如果成功 房价就会出现大的反弹和波动

  (《今日观察》评论员)

  其实现在很多城市都有这样的一种冲动,但是因为有中央政策的震慑,在这种时候,就看谁憋不住,那么现在芜湖有点憋不住了。因为去年,芜湖的土地出让金比前一年下降了将近20%,它的压力就相对比较大一些,所以它就有点按捺不住了,率先做出这样一个决策。那么这样一个决策的结果是什么?肯定就是楼价的上涨,现在房地产价格已经进入到一定的持续阶段,那么有一些城市率先做这样的试探,最后很可能产生多米诺骨牌的连锁效应,稳定了一段时间的价格又会出现一个反弹和大的波动。

  马光远:温总理讲话再一次给出最明确的一个信号

  (《今日观察》评论员)

  芜湖新政形成大家一致的预期,都觉得这是很明确的一个信号,政策要放松了,要救市了,这可能是所有的包括开发商,包括地方政府出台一些变相的救市政策所最希望达到的目的。当然一些开发商本身已经面对目前整个政策的决心,做出了调整,比如万科、中海、恒大等等这些开发商,已经对2012年的销售目标做了大幅度的调整。比如万科,他的目标说的非常有意思,就是第一个要确保经营安全,这是他们去年讲的,我们房地产已经进入冬天模式,应该说是一脉相承的。第二点是努力实现增长,但连增长目标都没有。

  从一月份,房地产一些大企业的销售情况来看,房地产真的已经进入了一个冬天,比如,万科一月份的销售额和销售的面积下降了,分别下降28%和29%,再比如富力地产下降了50%以上。在这种情况下,一方面我们看到宏观经济在一季度,仍然保持一个向下的态势。另一方面,对于开发商来讲,目前可能是冲破房地产调控严防堵截的最关键时刻,因为宏观经济是最微妙的时刻。再加上前一段时间,人民银行有一个政策的预期,它表示银行信贷一定要确保自住需求的贷款,这就给了很多开发商一个期待,觉得是不是政策要放松了。

  我们现在看到的就是,一方面整个房地产市场交易量非常低迷,但是我认为低迷的关键仍然是价格,因为价格过高。另一方面,在宏观经济可能会出现某种比较低迷的情况下,给了开发商很大的一个期待。尽管我们从去年开始一直讲说,房地产调控处于关键时期,但是我现在认为,是处于关键的关键时期,所以无论是我们中央的政策,还是地方的政策,释放出的信号一定要明确。在2月6号,温总理在跟一些专家学者座谈的时候,又再次强调,房地产调控要不动摇,我想这就是一个最明确的信号。

  变相救市夭折凸显中央调控楼市决心,房地产调控为何不能放松?投资性购房还能有价值空间吗?

  马光远:2012年是我们对房子本身投资价值的重新再认识

  (《今日观察》评论员)

  从目前中国整个房价来看,特别是一线城市的房价来看,从投资的角度来讲的话,已经没有太大的投资价值。比如从房租角度来讲,我们现在的房租的房价比是过低的,因为现在很多地方把租金折成房价的话,很多需要70年以上,但我们房龄只有70年。再从国际比较来看,无论跟美国比,还是跟欧洲比,中国很多城市的房价的绝对值本身也比他们高,我们经常听到说美国有20万、30万的独栋别墅,而且你只要有钱,就可以买。

  再者,目前如果买房贷款100万,那么就相当于一月付六七千,六七千对于一个青年人来讲,负担是非常重的。所以目前整个房价到了这么一个高位以后,如果你还想着房价继续往上涨,还想通过买房来发财致富,那么这个历史可能会终结在2011年,2012年应该是我们对房子本身投资价值的重新再认识,是具有里程碑意义的一年。

  刘戈:要消除大家买房投资致富的概念

  (今日观察》评论员)

  这几年的经验给大家留下了这样的一个印象,就是如果你有闲钱,甚至可以借钱买房,那么随着一波房地产行情的上涨,你可能就由一个家境平平的人变成一个富人。这样的一个财富神话被很多人看到了,而且很多人也赶上了,所以这样的一种愿望挥之不去,内心深处有了这样一种期望在里面,又有开发商长时间来的灌输,大家对于买房投资致富的概念没有根本消除。

  现在我们坚持的是什么?就是要大家的这样一种假设给否定了,并且认为它不存在,改变这样的预期。在有的发达国家现在已经实现了这一点,大家不会再考虑由房地产投资变成一个富人。如果我们现在调控政策能够坚持到让更多的人相信这一点,那么可能才是一个真正分出胜负的时候。

  叶檀:中央政府和地方政府的博弈就要开始

  (财经频道特约评论员)

  中央政府和地方政府的分歧主要表现在对于当地的财政到底是怎么看的。对中央政府来说,在房地产调控的时候,它要考虑到全国通盘的情况,要考虑到房地产的软着陆,既要保证调控到位,又不反弹,又要保证房地产调控是可控的。所以我们鼓励保障房的建设,鼓励普通商品房的需求,鼓励放开首套房贷,其实都是出于这方面的目的。对于地方政府来说,它所有的投资建设的资金,甚至包括一些保障的资金,它主要来自于土地的收入,当没有其他的收入来补充这一块非税收入的时候,地方政府的日子会非常难过,在这种情况下,我想一轮非常严重的博弈就会开始。

  陈国强:地方政府要更全面地理解中央调控意图

  (中国房地产学会副会长《今日观察》特邀评论员)

  从地方的角度,还是要更多更全面地来理解中央调控意图,有一个长期利益和短期利益的平衡的问题。在调控当中,不同的市场主体应该说的确存在一定的差异。无论是地方政府,还是开发商,还是银行等等,还是需要统一到中央的调控要求上来,那么在坚持调控政策的基本的方向,基本的基调的前提之下,对于不同的城市,也需要注意政策执行一定的灵活的空间,但是这个灵活空间需要服从于中央的统一的要求,这个是我们需要坚持的。

  刘戈:新政的及时叫停再一次显示了中央的决心

  (《今日观察》评论员)

  现在已经有了新政一日游和三日游,会不会今后还有五日游和七日游?现在也说不准,因为不当家不知柴米贵,家家都有本难念的经。对于一些地方政府来说,历史上已经形成了这种依赖,这种依赖就像烟瘾一样,一时半会戒掉比较难,但是现在中央政府坚决的态度已经在这了。所以有这样一两个案例的出现也是好事,因为一旦有案例出现,及时的叫停了,也就是再一次显示了决心,那么有这样的决心,大家也会识大体、顾大局。

  马光远:房地产市场的价格回归是一个必然

  (《今日观察》评论员)

  中国房地产目前最大的问题还是房价太高,目前之所以交易上不去,处于一个僵局,让每一个人都不好受,是由于价格的问题,所以价格的回归是一个必然。同时,中国房地产发展的历史还没有结束,如果整个价格合理,整个市场秩序完善,我们的制度体系比较健全,那么中国房地产还有一段时间的黄金期可以发展。

  (《今日观察》栏目播出时间:周一至周五21:55—22:25)

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