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项峥:房地产信托骤降会增加偿付风险

2012年03月03日 01:30 来源: 每日经济新闻 【字体:

  商业银行房地产贷款政策的收紧,使得房地产信托业务风生水起,成为开发商的重要资金来源。2011年,全国房地产开发企业本年资金来源83246亿元,比上年增长14.1%,增速比上年回落12.1个百分点。其中,自筹资金34093亿元,增长28.0%。房地产信托成为自筹资金的主要来源。据中国信托业协会统计数据显示,截至2011年12月末,全国房地产信托余额6882.3亿元,同比增长59.2%。

  房地产信托业务发展呈现出两个新动向:一是房地产信托的预期收益率较高,绝大多数以集合资金信托方式发行的房地产信托产品,预期年收益率多在10%以上,部分产品的收益甚至高达20%及以上;二是基金化的房地产信托产品得到快速发展,2011年末,全国基金化房地产信托产品余额335.3亿元,同比增长近1倍。基金化信托产品预期收益高出普通房地产信托产品。部分房地产基金集合资金信托计划,其信托端投资人平均年化收益率超过20%。

  房地产信托业务快速发展,规模迅速增长,且到期收益率较高,潜在金融风险也较大。从目前来看,2012年房地产信托到期规模较大。房地产信托产品期限大多在1~2年,而且以两年期居多。2010年,全国以集合资金信托方式发行房地产信托产品近2000亿元。照此推测,2012年将有2000亿元左右的房地产信托产品到期。此外,房地产信托产品到期损失风险增大。房地产信托产品收益率多在10%以上,部分中小房地产开发商的房地产信托产品收益率甚至高达20%。考虑到房地产市场成交疲软,房价面临下调压力,房地产开发项目运营收益下降,势必影响到能否按照预期收益率进行兑付,甚至可能出现房地产信托产品投资收益为负的情况。

  去年底,银监会颁布了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,要求信托公司立即进行业务合规性风险自查,以控制房地产信托的增长规模,并排查风险。事实上,房地产信托业务潜在风险已经引发业务广泛关注,2011年下半年,全国房地产信托业务的发行规模骤降。据中国信托业协会数据统计,2011年下半年,全国房地产信托产品余额新增830.4亿元,约为上半年的48%。部分信托公司为防范房地产信托到期偿付风险,要求房地产开发企业交保证金

  考虑到房地产信托发行门槛提高,加上房地产市场成交疲软,房地产信托产品发行骤减,也在一定程度上加剧房地产开发企业的资金紧张状况,增加房地产信托产品到期偿付风险。因此,急需摸清房地产信托基本情况,重点是掌握到期房地产信托产品的规模,识别可能存在的风险隐患。需要根据不同房地产信托业务和开发商的实际情况,进行差别化处理,重点是要完善处置方案,避免一刀切方式用力过猛,造成房地产信托风险急剧暴露。房地产行业资金来源异常复杂,不排除有民间融资资金进入到房地产开发中,需要高度警惕房地产信托风险引爆民间融资风险。

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