谢百三:房价深幅下调的困难性与风险性

1评论 2012-03-19 09:43:00 来源:大众证券报 作者:谢百三 如何判断星期六买点?

  温总理在“两会”记者会上用长达三小时的时间认真地回答了中外记者的问题,如人民币汇率问题、民间资本进入金融领域,严控地方债增量等。但把这些问题学习、过滤一遍,发现动一发牵全局的还是房地产调控问题。这个问题影响到中国宏观经济能否继续高速增长、影响到汇率问题及地方债问题。

  合理的房价应是多少

  总理说:“一些地方房价远未回到合理价格,”“我认为合理的房价应使房价与居民收入相适应和合理的利润相匹配,因此调控不能放松,如果放松,将前功尽弃……。”

  这里,温总理提出合理的房价的两个标准:“前一个就是使房价与居民收入相适应”。就是当地的房价应与当地居民收入、购买力相适应。也有人提出,以欧美国家的收入房价比作参考。

  那么,在上海:平均户均收入约为15万-20万。按照德国柏林,房价是一家收入的3.9倍;纽约,房价是收入的6.9倍。那么以次类推。上海房价如果是柏林为参照物,则一套100平方米房价要跌到105万-140万。

  另一个参照物,根据上海居民存款,目前内环线以内每平方米5万元的房价至少跌到1.5-2万元每平方米。100平方米的房价至少跌到150万-200万。即使这样,还是指老上海人,有家底,有存款的。不包括外地读大学,留上海工作的新上海人。

  如果能这样深幅下跌,百姓何等高兴、欢呼,感谢政府之调控啊!

  房价大幅下跌之困难性及风险性

  1、房价问题根本上是货币现象。货币发得多,M2上得快,房价就很难下来。比如在2009年,复旦旁边的楼房价年初2万元每平米,2009年底涨到3万元,现在3.5-3.8万元。因为2009年国家向社会投放了9.7万亿。至于影响最大的M2,请看这些年数字:

  1999年至今的我国M2与GDP情况:

  1999年:GDP8.9677万亿,M2为11.99万亿

  2000年:GDP9.92万亿,M2为13.83万亿

  2001年:GDP10.96万亿,M2为15.83万亿

  2002年:GDP12.03万亿,M2为18.5万亿

  2003年:GDP13.583万亿,M2为22.12万亿

  2004年:GDP15.98万亿,M2为25.3万亿

  2005年:GDP18.49万亿,M2为29.87万亿

  2006年:GDP21.63万亿,M2为34.55万亿

  2007年:GDP26.58万亿,M2为40.34万亿

  2008年:GDP31.4万亿,M2为47.5万亿

  2009年:GDP34万亿,M2为61万亿

  2010年:GDP40.15万亿,M2为72.58万亿

  2011年:GDP47万亿,M2为85万亿,现在为87万亿

  记得去年12月还只有85万亿M2(现金+活期存款+定期存款),现在竟是87万亿之多了。87万亿M2/45万亿GDP,M2/GDP约等于1.9倍。而美国的M2/GDP始终为60%左右。就是说,我们的房价要和美国纽约相比,M2要砍掉、收回60万亿,这怎么可能呢,匪夷所思啊!此外,现在M2/1999的M2=7.2,当时复旦大学附近房价5000元每平米,现在3.5-3.8万每平米,正好7倍。

  2、刚性需求强。今年复旦大学研究生毕业的同学,很少有离开上海的。如果全国的大学生都留在自己的大学所在地工作、成家,一年就要增加630人、315万个家庭啊!

  此外,每年又有500万农民工进城,他们对租房子的需求是刚性的。

  3、地方政府是否真心配合的问题。土地财政收入,2010年占北京、上海、天津60%多。各地政府一方面叫得和中央保持一致,坚决调控房价;一方面又小心翼翼地在自己力所能及的权力范围内,保护本地房地产市场,在尽可能少的损失下,让房地产业,房地产发展商活下去,生存下去,以躲过这次严厉的调控关。因为工资、补助,城市建设,还10.7万亿地方债,最终归根到底还是靠卖地啊!谁能管他们呢?这就使得中央的调控政策会在基层被弱化,被应付过关。房价要跌很多也很难啊!

  4、如果房价真跌到1.5万-2万每平方米(以上海为例),经济将有可能像当年日本那样下滑。这一点必须要有认真的思想准备。

  香港特首曾于1997年7月1日提出“每年供应8.8万套廉租房,让年轻人结得起婚,外商办得起公司。”结果香港房地产大跌三、四年,从800万港元跌到300万港元一套,各行各业一片萧条。2001年恢复了一些政策,房市变暖了,香港经济才一步步回头。

  日本、香港的前车之鉴,应作为我国的后车之辙啊!既要调控房价,又要高度注意风险。

  (作者为我国著名的金融证券专家,复旦大学金融与资本市场中心主任,博士生导师)

关键词阅读:房价、深跌、困难

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