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杨红旭:将小产权房合法化可抑制商品房价

2012年03月26日 11:00 来源: 中国广播网 【字体:

  中广网北京3月26日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,议论多年的小产房治理工作这回要动真格的了。来自国土资源部网站的消息,目前国土资源部已经开始试点治理小产权房,同时准备在全国开始小产权房的清理工作。今年以来,小产权房治理工作可以说是"几次听闻楼梯响",3月初全国两会上,多位代表和委员建议要治理小产权房。3月11日,国土资源部部长徐绍史公开表示,今年清理小产权房的工作,主要是一手抓调查研究清理试点,另一手抓执法检查、严格防范,不让小产权房现象继续蔓延。

  相关统计显示,小产房的总量已经接近我国城镇住宅数量的三分之一,在2005到2010年间,由于城市商品住房价格过快上涨,小产权房的增速明显高于2005年的前十年,如此严峻的形势让治理小产房的呼声越来越高。然而小产房的存在,又确实在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求。因此,如何理清"小产房"的身份成了左右为难的一道题。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭评论:应该如何治理小产房。

  主持人小产权房,并不是法律上的一个概念,而是人们约定俗成的一种称谓。它是由一些村集体组织或者开发商在集体土地上建造的房屋,但是卖给了集体经济组织之外的人。它在出售的时候最大优势就是价格低,而且农民也会在出让过程中得到一笔收益。因此,关于小产权房要不要治理一直存在观点分歧,有人认为它的存在是合理的,有人认为它的存在损害了国家利益,您同意哪一种观点是比较有道理的呢?

  杨红旭:首先它是一个不明不白的黑户,与现行的法律法规体系不相融合,所以说必须要给他验明正身纳到合法体系当中去。在中国,土地分为两个类型,一类是城市的国有用地,这个土地上建的房子都是按照相关法律给予产权的。另一类土地就是农村集体的房子,这样土地也是属于集体的,城镇属于国有的。

  城镇土地国家控制的比较严,基本上是一种符合法律法规的,但是农村土地也是因为属于集体的,所以政府监管不是很到位,有些村集体是他们自身的行为能力比较强,甚至有些村集体或者村民可能不是那么遵纪守法,所以说在制造方面为了自身的利益有这样的现象。

  从长远发展来看,中国的住房体系和土地制度建设应该是比较清爽的,应该是全部给予法规化的,小产权房是不明不白,这个现象有历史遗留问题,原因很复杂,有合理因素有不合理因素,总之需要进一步治理,给纳到法律化、法规化过程当中去。

  主持人尽管国土资源部等部委目前还没有拿出试点和解决方案,但是有专家说,业内比较认同的做法是,在房价较高的一线城市小产权房可能会转变为可以合法交易的、特殊性质的商品房,您是否同意这种做法?如果合法化了,小产权房的差价应该怎么算?

  杨红旭:不一定要按照区域划分,首先是两分法,已经建好的销售的小产权房只要不是在耕地上建造的,我认为主要解决途径还是以让开发商和买房人补相关的土地出让金,补相关的土地价款,完成征地过程可以发售相关的产权认证。另一类,在建的或没卖出去的应该是制止。

  深圳市最近有一个做法可以参考,深圳市最近出台了公布了住房建设规划2012年度执行实施计划,他当中提出要安排以整体租赁方式将原农村及其争议组织的集资房,城中村村民自建房纳入到保障房的有效供给渠道当中,他把一些村民建的房子政府试点是整体收购收租,收租之后再把房子租给相关的保障群体。这个房子就比较好,不涉及到产权问题,但暂时可以纳入到国家住房政策中去。

  主持人国土资源部部长徐绍史说,今年一边要清理现有的小产权房,一边要杜绝它的蔓延,但是之前小产权房之所以存在,就是因为很多人打了政策擦边球,因为按照相关法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。今后要是不让小产权房再继续蔓延的话,怎么来杜绝呢?

  杨红旭:不让他蔓延。我们一直说的是房地产业的长效机制建设,今年之所以试点清理也是配合房地产的产销机制的推进,包括房地产业的顶层设计,因为今年正好是国家准备要出台制定农村土地征收补偿条例,这样是一个很重要的条例。

  去年初,城镇国有土地征收条例已经出台了,今年要出台这个是城镇集体征收补偿条例,所以我认为关键如何去杜绝,关键还是要规范村集体包括尤其是乡镇一级政府在这方面的一些利益诉求和利益冲动,最关键的其实就是要实行问责制,你这个是镇政府、乡政府包括村集体,尤其是乡政府这一级因为这是可以进行直接问责的,如果是纵横下面的村集体去建这样的房子,我认为应该进行问责的,然后还是对国土部的相关人员进行巡查查处。

  主持人最后一个问题说说关于房价的问题,小产权房之所以有市场就是因为出售的价格低,现在要纳入到治理范围当中并且先清理再治理很多人觉得小产权房的价格恐怕要上涨了,这会对于整个房价带来什么样的影响呢?

  杨红旭:假设通过试点之后在未来几年,小产权房合法化后可以流通,二手房买卖这样我觉得可能会冲击部分的相邻地区的商品房的价格,即便算上相关的一些补偿,补非出让金价格依然是明显会低于商品房价格,所以说他们只要能够流通可以交易买卖,我觉得对于抑制商品房价格是有帮助的,因为他们的盘量比较大,规模比较大。

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