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不可误读总理的“合理房价说”

2012年03月26日 13:02 来源: 《理财周刊》 【字体:

  温总理3月14日关于楼市的一席讲话之后,坊间出现了各式各样有关“合理房价”的版本及数据,让人目不暇接。在我看来,其中有许多是部分媒体、消费者误读了总理讲话。

  温总理3月14日于十一届全国人大五次会议闭幕式答记者问之一席话,对楼市而言,无异是又一次郑重警告!甚至可以说,2012两会已然掀开房地产发展新的篇章。

  房价回归≠腰斩

  温总理讲话的大意是,如任由房地产盲目发展,泡沫的出现将无可避免,从而拖累整体经济。而合理的房价,应该是与居民的收入相适应、房价与投入和合理的利润相匹配。接近结语时,还重重加了一句令楼市胆战心惊的话:“现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位!……”。

  上诉内容的关键词是“居民的房价收入比应该合理”,及“开发商的投入与利润必须合理”。这两个“合理”要求,基本上清晰地表达了未来的政策走向与调控目标。为了凸显决心,中央还将2012年GDP增速下调至7.5%,以示即使暂时性牺牲经济增长,房地产调控也不会轻易放松。这番“吃了秤砣铁了心”的表态,使有意购房者雀跃及对后续房价重挫充满期待。于是坊间出现了许多各式各样有关“合理房价”的版本及数据,让人目不暇接,譬如:北京4387元/平方米、上海4834元/平方米、广州4573元/平方米、杭州4493元/平方米、南京4293元/平方米、苏州4409元/平方米、无锡4218元/平方米、深圳4867元/平方米……惟在这些“美好价位”前面,我们所听到、看到的,却是无一具代表性产学研之专家、业者认同,哪怕是长期“唱空”者也是如此。尤其业内人士几乎一致表示,房价降幅不可能到达如此境地,否则就不是“回归”了,而是腰斩再腰斩!果其然则覆巢之下,中国经济岂能完卵?

  内地富人对香港房价有“重大贡献”

  那么到底是数据出了问题?专家的判断过于保守?抑或政策目标过于理想?

  在我看来,是部分媒体、消费大众误读了总理讲话。

  首先必须知道的是,“居民”并非明确的法律概念,而是在现实生活中,于一定时间内(通常定居一年以上),居住某座城市的自然人及企业法人之统称,与统计局所发布、以户籍人口为主的“家庭人均收入”之计算依据,並不完全一致,甚至有相当大的差距。譬如北上广深等一线城市,居住者大量“三外”——国外、境外、省外人士,这些人当然是积极意义的“居民”,但它的收入与积蓄,多数并未纳入计量当中,而此一客群又长期是当地房产的购买主力之一,导致当地“房价收入比”的标准失真。

  正如同在香港购买总价1000万港元房屋的内地买家,占其整个购房人群的20%,购买2000万港元房屋的内地买家占30%,购买5000万港元房屋的内地买家占40%,超过1亿港元顶级豪宅的内地买家占70%(总价愈高,内地富人买得愈多,对推高香港房价之“功不可没”可见一斑)!虽然比例如此之高,惟其收入並未计入香港居民之中,基本与前列情况如出一辙,是同一回事与状态。

  中国城市化进程正激情上演

  如此一来,真实的与坊间流传的,乃至政府公布的“房价收入比”自然天差地别。更何况所谓“国际认可”的房价收入比3~6倍,主要系用在经济发展成熟、人口流动稳定的地区,与中国目前所呈现及推进的城市化过程,也同样存在适用性的疑义,未经调整便“生搬硬套”,不免“削足适履”之讥!

  加之房价的组成结构当中,收归政府所有的地价与税费成本是大头(粗估不低于六成),这个部分如不能有效降低,则总理口中的“合理房价”将成无源之水,这点恐怕更加值得相关部门做进一步之探索与因应。

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