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叶檀:中国楼市恢复健康租售比或需五年以上

2012年04月09日 16:57 来源: 中国企业家 【字体:

叶檀:中国楼市恢复健康租售比或需五年以上

财经评论员 叶檀(资料图)

  中国房地产业恢复健康租售比,也许需要五年以上时间。

  房地产租金价格指数,能够反映消费、收入与通胀的影响。通常而言,房租上升反映消费品价格压力上升。买不起房,可以租房住,租不起房,只有离开工作地寻找消费成本更低的地区,因此,租房市场的变化显示了一个地区的收入、消费临界点。而商品房价格不同,常常反映货币泡沫与投资预期收益,在2011年以前,作为投资品横行于世,反映的是投资品价格,与消费有关,但关系远不如租赁价格密切。

  从国家统计局的数据看,中国的房屋租赁指数经历了一个缓慢上升的过程。

  从房地产走向市场化的1998年开始到2009年,以上年基数为100计算,房屋租赁价格总指数分别为1998年的102.40,1999年的98.50,2000年的102.40,其中较高的是2001年的102.80,2007年的102.60,在100以下的为1999年的98.50,2009年的99.40。由于以上年基数100进行计算,因此房租价格让人感觉上涨较为温和。

  就具体类别而言,住宅租赁价格较高,而办公用房、商品用房相对较低。住宅租赁价格涨幅超过办公用房与商品用房,说明与居民住房切实相关的租赁热度超过了商业与办公热度,商业工业空心化,这是租赁市场市场价格难以继续上升的表现。

  与租赁价格相反,无论是商品房、住宅还是非住宅,房屋销售价格指数明显高于租赁价格指数,总指数分别为2003年104.80,2004年109.70,2005年为107.60,2006年为105.51,2007年为107.60,2008年为106.50,2009年为101.50,上述数据由下逐级上报,未必准确,2009年指数低到不可思议的程度,受到市场人士的猛烈抨击。但由此可以大致看出,在此期间,中国房屋销售价格迅猛上升,既超出了人均可支配收入的增速,也脱离了经济发展的速度,在货币的疯狂辅佐下,一骑绝尘成为最耀眼的投资品种。这一阶段中国房价上升之猛烈,恰与同期中国土地交易价格指数的迅猛上升互相印证。

  近两年,情况出现逆转,房屋销售价格受到抑制,而租金开始迅猛上升。这说明在金融去杠杆化背景下,房地产逐渐褪去投资品的光环,恢复消费品的真身。消费品价格猛涨,则说明实际上的通胀压力大幅上升,一旦超过工资增速,将成为普通工薪阶层的不可承受之重。

  据链家地产市场研究部发布的《2011年北京租赁市场年度报告》,2011年一线城市的住宅类租金水平整体均呈现上涨态势,其中北京租赁市场增长最高,成交月平均租金3280元,年度(同比2010年)涨幅为13%。对比2011年11月和2011年1月的租金来看,2011年北京住宅平均租金涨10.5%,广州涨9%,上海涨4.5%和深圳涨2%。另据链家地产市场研究部统计,2010年北京租赁市场年度涨幅为19%,2011年为13%。租金上涨水平远高于收入上涨程度,尤其是与2008年相比,租金上涨压力指数几乎高出10倍。与住宅类租赁价格相比,非住宅类租金水准则呈温和上涨态势。

  由此可知,在房地产调控的2010年,房地产市场出现明显变化,房地产价格受到抑制,而租赁价格快速上升。在货币收缩之下,房地产作为投资品的价值被市场打上了一个问号,但由于此前货币发放过多,从最低工资到原材料的普遍上升,通胀压力增加,导致租赁价格大幅反弹。如果一线城市的房地产租赁价格继续维持2010年、2011年的态势,那么这些城市将继续出现消费价格上升的空心化现象,直到煤气水电、房屋租赁等消费品价格的笼头被强有力的手拉住。

  租售比与房价收入比一样,是衡量房价是否健康的重要体温计。在2010年以前,由于房价疯狂上升,而租金温和上升,导致中国城市的租售比越来越离谱,大城市甚至在500以上,意味着靠租金要42年左右才能收回成本,房价脱离了地球引力扶摇直上。人们买房子不是为了出租获利,靠微薄的租金也无法获利,惟一的可能性就是捂盘等待资产升值,而后转手套现。这是典型的货币泡沫与房地产泡沫。

  现在,房价回稳,在近几年的时间内没有大涨的空间,而房租上升,则租售比逐渐回落到正常范围内。不考虑其他因素,设想一座购价100万的住宅,如果租售比在200,如果不考虑利率成本,则17年左右可以收回成本,月租金将高达5000元。如果计入通胀,以每年4%的CPI增速,则需要26年,如果房租每年上升覆盖通胀,仍然可用17年收回成本。

  考虑到中国的收入与市场现金拥有量可能被低估,租售比200到300都在可以接受的范围之内。以2010、2011年的租金涨幅,而房屋销售价不涨,不计入其他变量,那么,多数城市在未来五到十年可以恢复正常的租售比。

  如意算盘虽然好,但别忘记租金上涨,租房者心惊,物价与工资是民生生命线,重要性不亚于房地产销售价格。再次强调,租金上涨有临界点,那就是有当地的工商业发展、人均可支配收入上升为支撑,否则租金上升就是以通胀的方式让租售比健康,其实更不健康。

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