首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

房地产信托还是悠着点好

2012年04月11日 01:47 来源: 中国经济时报 【字体:

  “新瓶装旧酒”反映出两个问题,其一,房地产信托确实存在风险。其二,“新瓶装旧酒”后的风险更不容低估。新债还旧债只会进一步推高融资成本,很难说收益覆盖了风险。

  诺亚财富管理中心最新发布的研究报告称,过去一周(4月2日至8日)房地产信托的发行规模达14.90亿元,占比为37%,环比上周均大幅上升。

  这并非短期的特殊现象。就在市场各方对房地产信托兑付风险的议论升温之际,房地产信托的发行出现回暖迹象。普益财富此前发布的集合信托周报显示,房地产信托在2月18日到3月17日四周的成立数量分别为1款、5款、3款、7款。

  房地产信托的融资成本显著高于银行贷款,可在贷款无门的情况下,被视作开发商“最后的救命稻草”。随着管理层加强对房地产信托业务上的监管,房地产信托在2011年坐上“过山车”,上半年爆发式增长,下半年盛极而衰,发行量持续下降。用益信托工作室的统计表明,2011年2月至7月的房地产信托产品占比均超过40%,11月和12月分别跌至18.34%、15.21%,其中12月的发行规模同比降幅高达56.92%。

  眼下房地产信托的再度升温,与房地产企业资金链紧张有一定关系。渣打银行最新发布的一项涉及国内30家房地产商的调查称,24家称当地开发商很紧张或者担忧现金状况;有6家认为如果三个月内销售状况不改善即将面临破产风险,这个数量是上期调研的一倍。再从上市房地产企业已披露的年报来看,存货规模与财务费用明显增加。就连万科、中海外等大型地产公司,也难以避免净负债率上升的状况。2011年年报显示,万科存货高达2083.35亿元,而2009年和2010年末期分别为900.85亿元和1333.33亿元。按照其2011年销售额1215.4亿元推算,需要21个月才能“去库存”。

  另一个推动房地产信托升温的因素是“新瓶装旧酒”。按业内人士的说法,新发行的产品更多基于同一或关联项目,开发商或其关联方更换名目、另行融资,包括直接用新信托接盘旧信托、用建筑公司名义申请融资、投资于已成立的信托产品收益权等方式。

  “新瓶装旧酒”反映出两个问题,其一,房地产信托确实存在风险。当前楼市政策调控没有松绑的迹象,开发商“以价换量”难以换来楼市成交显著复苏,部分房地产信托的兑付存在一定难度。

  银监会主席助理阎庆民在“两会”期间表示,“单个信托项目存在发生风险可能,但信托项目单独建账、单独核算,且银监会限制信托公司办理负债业务,因此由单个项目风险引发区域性、系统性风险的可能性不大。”实际上,这个表态不能简单理解为地产信托无风险,而是提醒投资者应该注意单个项目的风险。

  其二,“新瓶装旧酒”后的风险更不容低估。如果用同一个开发商项目下的另一个项目进行融资,投资者往往容易被蒙蔽风险。而且,对于新债还旧债的做法,市场接受度并不高。去年10月,四川信托曾推出“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”,以高出1到1.5个百分点的预期收益率,接盘中融旗下的“青岛凯悦信托计划”。这种危险的信托融资“接力赛”,最终未得到市场认可,其产品发行没有成功。新债还旧债只会进一步推高融资成本,很难说收益覆盖了风险。

  一年前的房地产信托热,引来置政策调控于不顾的批评。而今的房地产信托热,更有“火中取栗”的特点。近日有报道称,杭州出现第一家因资金链问题申请破产的房地产公司。虽然地产信托的结局不会如此之惨,遭遇大面积风险的可能性更不大,但再用前几年看待房地产业高利润的眼光来评价地产信托,很难说不给投资者留下后悔。对于地产信托重新热起来,不论这个现象是否持续,还是悠着点为好。

社区牛人

  • 宇辉战舰
    人气播主

    [简介]崇尚中长线波段交易,善于把握股市节奏,每日送出热点个股!进入直播>>

  • 老胡实盘
    人气播主

    [简介]实盘交割单100%真实发布,连续5年盈利,年平均收益高达40%。进入直播>>

  • 黑马狂奔
    人气播主

    [简介]看大盘最精准最前瞻最直接,对个股非牛不战,出手必攻直击涨停。进入直播>>

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册