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杨红旭:楼市小阳春真假难辨 刚需不必过虑

2012年04月19日 09:49 来源: 价值中国网 【字体:

  一线城市房价将稳中有降,购房者淡定围观。上海市长韩正说,上海房地产调控力度不减、政策不变。楼市小阳春到底是真是假?在政策已然见底的情况下,强化调控不动摇的意义何在?购房者应该怎么办?是观望等待还是尽快出手?

  北京4月17日消息据经济之声《央广财经评论》报道,昨日(16日),上海市市长韩正在上海市政府工作会议上说,上海将继续坚决贯彻落实好中央有关政策,对房地产调控力度不减、政策不变,确保全年稳中有降目标的实现。在越来越严厉的调控政策之下,房价已经显示出了下行的趋势,但3月份,随着各地房地产企业的进一步降价促销,市场上出现了明显的以价换量的趋势。有观点认为,按照这样的趋势,房价依然存在转头向上的可能。不过进入4月份,成交量又再次出现大幅下滑。业内人士普遍认为,楼市成交量的大幅波动,说明市场的回暖缺乏足够需求支撑,很难持续。一些一线城市房价也依然延续着下行趋势。

  北京市近期公布的数据显示,今年一季度,北京全市新建普通住房成交约1.6万套,成交均价每平方米12326元,比去年同期下降20.7%,根据国家统计局的相关数据,上海新建商品住房价格从去年10月首次出现负增长后,已经连续6个月环比下降。而且现在上海房价大幅下跌的格局已从去年10月份的远郊蔓延到现在的最核心地段均价5万以上豪宅。与房价下行相呼应的是购房者的淡定围观。4月份,成交量的下滑也反映出,现在购房者更加理性,更加务实,已经不再像之前那样冲动。

  《人民日报》昨天在显著位置刊登报道,表示一线城市房价还将继续下降。人民日报的报道同时也说到一个值得关注的现象,那就是开发商拿地变得更加谨慎,"底价成交"成为住宅土地市场上越来越普遍的现象。这样的趋势必然会推动房价进一步下行。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭做评论。

  3月份楼市出现了小阳春行情,随着开发商降价,销量出现上涨的趋势,但在这个月再次下滑。那么,销售量为什么会在这个月下滑了呢?

  杨红旭:近期媒体报道主要聚焦在4月份第一周,因为包含了清明小长假因素,在假日期间影响人们去看房购房,所以现在尚不能仅靠一周成交数据就说四月一定会出现大幅下滑。

  我认为四月份成交量可能比三月份还会增长。全国20个大中城市成交数据在二三月份节节攀升,其中三月份成交量非常明显。20个城市纯商品住宅成交量,月度成交量超过了去年除1月以外的所有月份,说明反弹的高度非常明显了,我认为可以定义为成交小阳春,而且四月份还会有个小幅增长。

  小阳春有两个原因,一个是以价换量,另外一个就是成交的主力是市场上的刚性需求,这会不会是今后支持楼市发展的主要因素?

  杨红旭:去年下半年开始,全国主要城市楼市成交量主要靠刚需,尤其是首次置业需求。在继续抑制投资投机性需求的背景之下,与之相对应的政策是限购限贷,我认为至少今年市场主力依然是自主需求,其中是以首次置业的刚需为主。因为一方面是打压投资投机需求,另外一方面今年更加注重保护自主需求,尤其是首次置业需求,因此会导致今年主要成交需求将会以刚需为主。

  今年主要是以刚需为主,而且是在开发商以量换价的销售策略的刺激之下,对于房地产市场的价格来说,刚性需求释放是不是意味着价格已经进入相对稳定的阶段。

  杨红旭:目前来看价格整体还是下滑的。但随着2月份、3月份部分城市的部分刚需盘成交量出现明显增长,最近一段时间,有些开发商减少甚至取消了价格折扣,这样就引起了部分消费者新的观望,既然折扣小了,没折扣了,刚需消费者就再等一等。另外一方面,上海豪宅最近跳水了,豪宅面对的是高端需求,在限购、限贷令下,高端需求依然是一坛死水,没有被激活,滞售了一年甚至两年的豪宅,最近一段时间出现了7折,甚至6折的大幅度降价。

  关于楼市的调控,前几天温家宝总理主持召开国务院常务会议时强调坚持楼市调控不动摇,政策不会出现反复,而上海市市长韩正也做了表态称上海房地产调控力度不减,政策不变。样接二连三的表态意味着什么呢?

  杨红旭:意味着无论是中央还是地方政府都不希望房地产出现过早或者明显的反弹。正是二月份三月份的成交量持续上涨,使监管层有点担心量增了之后价格也会反弹,所以强调表明绝不允许调控出现反复,重申既有政策要落实到位。我认为今年上半年基本还是保持量小增,价格小跌甚至稳定的态势,下半年的情况要看政策动向。

  开发商降价量就会上来,量一上来开发商就会考虑价格不再继续降价,在这个博弈的过程当中有刚性需求的购房者应该怎么办?是再围观还是选择时机出手了?

  杨红旭:可以买房了,今年二季度三季度是比较好的购房时机,因为政策在变,市场在变,但对于刚需而言,你购买的是幸福,是种居住的体验,所以价格在不可能大幅度下跌的情况下遇到合适的楼盘,促销力度比较明显,性价比比较高,我认为是可以考虑入市的。

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