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杨红旭:房价下跌将超9个月

2012年04月20日 09:32 来源: 价值中国网 【字体:

  2009年12月份,新一轮房地产调控剑指房价,其遭遇却如与鬼纠缠。欲进不得,欲罢不能。就这么黏黏糊糊的拉扯两年多。然而近半年,房价走势眉目渐清。昨天,国家统计局公布的全国70个大中城市房价数据,让事实更加水落石出。

  3月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅环比价格下降的有46个城市,持平的有16个城市,上涨的城市为8个。与上月相比,价格下降的城市增加1个,价格持平的城市减少5个,价格上涨的城市增加4个。看似房价有反弹的迹象,实则离走出下行通道尚有距离。

  不妨先分析大势。3月份,70个大中城市新建商品住宅综合价格环比下降0.30%,这是自去年10月房价进入下跌通道以来,最大的环比跌幅。也即房价已经连跌六个月,却仍未探底成功。原本,今年1月和2月的环比跌幅分别为0.17%和0.1%,有收窄之势。却被温总理在“全国两会”上一声断喝:房价远远没有回到合理水平。一时间,卖方没了主意,买方观望情绪抬头,开发商不得不继续打折促销。

  过罢春节,部分城市住宅市场成交量走出了一波反弹行情,尤其是3月份,全国20个一二线城市的新建商品住宅成交量创了一年来月度新高,上海也高达80万平米。确实,随着成交量的增加,部分房企对于后市的预期有所好转,如果没有外力干预,则今年上半年,很有可能像2009年那样实现市场反转(虽然强度不可能比肩后者)。

  正在是这种背景下,4月13日,在国务院部署下一阶段经济工作的会议上,温总理再敲警钟:巩固房地产市场调控成果,坚持调控政策不动摇,决不让调控出现反复。虽然并未出台什么新政策,但这两次警示,还是让部分购房人产生了观望心态。3月下旬开始,部分城市的新房和二手房市场上攻势头出现一定的疲态。上海的豪宅市场,近段时间频现大幅降价促销的案例,虽然降价之后不见得有多大效果,但有些开发商已对今年下半年行情丧失了信心。

  从结构上分析,3月份房价的区域分化趋于明显。一方面,8个城市价止跌上涨,而2月只有4个,1月则一个都没有。8个城市分别为重庆、西宁、韶关、哈尔滨、银川、九江、遵义、大理。显而易见,他们均为中西部二三线城市。另一方面,部分城市房价跌幅扩大。3月份环比下滑幅度排前五名城市温州、杭州、金华、南京、宁波,皆集中于长三角区域,其中,杭州、金华、宁波这三个浙江城市环比下降幅度出现明显扩大,再次说明浙江是全国房价下跌的“重灾区”。

  对此这种现象,政府和民众应该乐见。东中西部、大中小城市之间的差异,是由区域之间不同的经济发展水平、房地产市场发展程度、房价水平等决定的。东部大城市房价偏高,房价收入比亦高,是本轮房地产调控的重点区域;而中西部中小城市,房价水平不算离谱,房价收入比接近合理,并非调控重点地区。所以,东部大城市,房价继续下跌反映出调控效果趋于显化,中西部房价涨幅回落、保持平稳即可。

  很多人都想知道,什么才算是房价合理回归?在当前情况下,不可能找到一个适合中国国情的标准答案。长期而言,房价涨幅低于居民收入涨幅即算合理。短期来说,还要跌一点才合官方和部分民众之意。上一轮70个大中城市房价下跌,自2008年8月开始,持续至2009年2月,连跌六个月。而这次,下跌时间已达六个月,仍没看到底,可能将超过 9个月。调控房价,不可能毕其功于一役,否则就意味着楼市崩盘——这是增幅已经连续下滑五个季度的GDP所不可承受之重。连跌3-4个季度,即是短期“合理”之度。当前,既要防范房价反弹,又当承认和笑纳调控渐入佳境的事实。

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