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房屋拆迁补偿价格认定问题研究

2012年05月07日 15:38 来源: 中国经济导报 【字体:

  随着我国经济的发展和城市化进程的加快,人民对物质和文化生活的要求越来越高,部分旧的房屋配套设施已不能满足现代生活的需要,房屋拆迁在一定时期也是必然。对被拆迁住房进行合理补偿和安置,确保被拆迁人的权益得到有效保障,是搞好和谐拆迁问题的一个焦点,更关系到社会的稳定和发展。如何更好的搞好房屋拆迁补偿问题,也是物价部门需要深入探讨的课题之一。

  补偿安置是城市房屋拆迁中的核心,拆迁活动所涉及的民事关系主要表现为补偿安置,补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估,评估价是货币补偿和产权调换的依据。现阶段,我国对房屋拆迁的补偿问题,在国有土地上的房屋拆迁,是依据中华人民共和国国务院2011年1月21日颁布的第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)的相关规定来进行。《条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则。等价值如何判断?只能按照评估价确定。从实际执行的情况来看,房屋征收补偿标准的确定,大都按照《条例》的规定,由房地产评估机构对拆迁房屋价格进行评估,但存在如下问题:

  拆迁后土地升值部分的利益,在补偿问题上得不到体现。货币补偿的标准由于是按照房屋拆迁前的市场价格确定,而拆迁前的土地价格往往比拆迁后的价格低甚至低很多,这样拆迁后土地升值的收益全部被主导开发的政府或者是开发商拿走,被拆迁人分文未得。这是很多项目拆迁难的症结所在,也是被拆迁人不满意的重要原因之一。

  对拆迁标的物没有按最高最佳的使用原则进行评估补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》第11条规定“被征收房屋的价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况交易的双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额”。显然这是标的物价格在没有达到最高最佳使用原则条件下形成的价格,达不到价值的最大化。而拆迁不是一个自愿行为,非自愿行为形成的价格理应高于自愿行为形成的价格。

  拆迁对象概念模糊。拆迁是一种特殊的房地产转让,拆迁的标的物是房地产,补偿的标的物应是房地产价格。而《条例》的条文,被征收的对象界定为国有土地上的房屋,对土地只字未提,而拆迁征用的主要还是被拆迁人的土地。现阶段,我国的土地产权关系复杂,从性质看分为国有土地和集体土地。国有土地中又有划拨土地和出让土地。出让土地中又分为工业用地、商业用地和住宅用地。各种用地中又有不同的出让年限和使用年限。各种用途的土地如何补偿,《条例》中没有涉及。这就给估价机构一个较大的自由裁量权,实际操作中没有一个统一的原则掌握,导致标准掌握不一,容易引起矛盾发生。

  农民的宅基地补偿存在法律空白。在集体土地上,涉及农民的宅基地问题。货币补偿往往仅限于地面附着物的补偿。就各地而言,地面附着物的补偿大多是根据地方人民政府或者是物价、财政和国土部门下发的关于地面附着物和青苗补偿标准的规范性文件执行。由于文件的下发在前,执行在后,期间补偿标准的调整不及时,在物价指数波动幅度比较大的情况下,执行原定标准具有明显的滞后性,会严重损害被拆迁户的利益。在宅基地使用权的补偿上,鉴于我国的农村土地政策,文件大多直接没有提到补偿,因此宅基地的补偿大多得不到体现。即使得到体现,由于没有相应的法律规范,不同的项目其补偿标准也差别很大。导致了不同项目拆迁户的攀比心理,由此也引起了矛盾的发生。

  中介评估机构受外界因素影响太大。由于中介评估机构是一个企业,而企业的目的是逐利的。因此,在日常的评估工作中,不同评估企业的竞争,往往导致委托付费方的意志掺进了评估报告的结果当中,失去了评估结果的公正性。同时,不同项目由不同的评估机构进行评估,不同评估机构在实际工作中难免出现掌握的标准不一,甚至同一项目不同的评估机构进行评估,其结果也出现较大差异。导致按照评估结论进行补偿,引起了拆迁户的攀比心理,可能引起群众上访事件发生。

  面对上述存在的问题,物价部门如何做好房屋拆迁补偿价格认定工作呢?结合实践经验,笔者提出以下几点建议。

  首先,完善有关的法律法规。《条例》虽然是在2011年出台施行,但在实际执行中仍存在诸多问题,应不断予以修订和完善,而且应有多部门参与。中介评估机构对拆迁标的物的评估,是一种价格行为,理应受《价格法》的调节。而国家发展改革委作为《价格法》的执法机关,理应参与上述法律法规的制定和修订。

  其次,对农民宅基地的拆迁行为应予规范。在现实的工作中,拆迁活动还涉及到大量的农民宅基地的拆迁行为。因此,在修订和完善上述法律法规的过程中,不应只是规范城市房屋的拆迁补偿行为,也应把农民宅基地的拆迁行为纳入法律法规的调整之中。

  第三,土地如何补偿应作出规定。拆迁征用的主要还是被拆迁人的土地,由于土地的自然属性,其价格不是凝结在商品中的人类劳动。不随着使用时间的增长而贬值。法律法规的规定,应对拆迁房屋涉及的土地如何补偿作出原则性和具体性的规定。

  第四,补偿标准应及时调整。地方政府如果出台对地面附着物补偿的具体补偿标准,应在一定时间内及时调整。如不及时调整,会损害被拆迁人的利益,也必然给拆迁补偿工作带来难度。

  最后,物价部门设立的价格认证中心应积极参与拆迁补偿的工作,行使价格裁定职能。由于拆迁标的物不单是房屋,其土地和附属物具有多样性、复杂性,《条例》只让具有相应资质的房地产评估机构从事此项工作,把具有价格裁定职能的价格认证中心排除在外,在职能定位上有先天不足。物价部门是<价格法>的执法部门,而房地产价格评估又是一种价格行为,理应受《价格法》调节。物价部门设立的价格认证中心具有对土地、房屋、地面附属物进行价格认证的多重职能,从事拆迁补偿的管理和价格认证工作,是职能范围内的事情。因此,对显失公正的评估报告,物价部门应行使价格的裁定职能,纠正其不合理的价格行为,以更好地保证当事人的合法权益。

  拆迁补偿问题,无论是货币补偿还是房屋产权调换,说到底还是一个拆迁补偿的合理性问题。本文提出的一些观点和做法,都是作者在实际工作中的一些体会和看法,难免有某些与法律法规相悖的地方,仅供探讨和研究。无论是制度的制定还是具体的补偿工作,不能损害被拆迁人利益,把拆迁补偿工作尽量做的合法、合理,客观、公平、公正。

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