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如何正确理解住房拥有率?

2012年05月18日 11:26 来源: 中国企业家 【字体:

  不久前,西南财经大学和人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示,中国自有住房拥有率高达89.68%。报告发表后引起了大量的评论,其中不少评论质疑统计数据的真实性。

  事实上,不少评论者的质疑是因为没有真正理解自有住房拥有率的意义。

  例如,一些评论将89.68%的自有住房拥有率理解为近90%的人已经有了房子,不需要买房,只有10%的人没有房子,需要买房;由此而指责这一统计与现实严重不符,等等。

  不论统计数据和方法有没有问题(笔者认为没有太多问题,我以前与中国有关部门也讨论过类似的统计),这种对自有住房拥有率理解是完全错误的。

  自有住房拥有率只是反映在现有的住房中,有多少家庭住的是自己拥有的房子,有多少家庭住的是租来的房子,没有其它意义,不能以此来推断有多少人需要买房。如果住在自己拥有房子里的家庭是祖孙三代,他们仍然有买房的需求。如果住在自己拥有房子里的家庭只有20平方米,他们当然还有买房的需求。如果住在自己拥有房子里的家庭的房子已经年久失修,需要拆迁,他们当然还有买房的需求。

  至于将那10%住在租来房子的家庭当作是需要买房子的,也是没有道理的:有些人可能由于工作和学习的短期需要,只想租房,并不想买房。例如,一些在中国大城市工作的外企的外国雇员。

  其实,近90%的自有住房拥有率,比较恰如其分地的反映了中国出租房市场不够发达。

  其它一些国家的自有住房拥有率数据更能帮我们理解这一指标的意义。

  在发达国家中,自有住房拥有率最高的是,西班牙(85%),意大利(80%)和希腊(80%),最低的是德国(43%),美国居中(65%)。

  由此我们是否可以能够断言,德国居民的住房条件最差,有57%的家庭需要买房?显然不能,这是荒谬的。德国居民的住房条件显然比希腊好。

  德国自有住房拥有率之所以比希腊低,原因之一是德国政府不像其他发达国家政府一样用优惠税收政策去鼓励居民拥有房子,居民觉得租房比拥有房子合算。

  我认识一位富有的纽约人,他自己是一家房地产公司的合伙人,几十年来一直租住纽约中城一套非常舒适,租金不菲的公寓里,没有买房。我问他为什么不买房,一直租房,他说租房省事,而且比买房合算(如果你懂得如何投资)。

  的确,在一个成熟的房地产市场,如果将你买房所需要的全部费用(首付和贷款)不买房而是存在银行,那你每个月的利息收入应该基本等于你租同样面积的房子所需花费的月租。当然,如果你幸运,买房时是在房地产不景气的时候(如,美国目前的情况,房价已从2006年的高位下跌了30%以上),将来卖房的时候又是在经济旺盛的时候,你可能会比租房合算。长期和平均而言,买房和租房的成本应该基本一致。

  总之,统计当局应该向大家解释清楚,所公布的指标的意义,它到底反映了什么,不能反映什么。同时,评论者,特别是专业评论者也应该在充分理解统计指标的意义后再指责,质疑。

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