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“动迁致富”之税

2012年05月24日 11:30 来源: 国际金融报 【字体:

“动迁致富”之税

  城市拆迁虽有补偿,但额度相对于政府和房地产商的收入,微不足道。只是在年人均收入低于25000元的中国,上百万的拆迁费也不失为一条新“致富”路。K居住的小区面临动迁,而他控股并管理的一家食品加工企业也面临市政工程动迁。与动迁公司谈判过程中,K明显感觉到虽然都是被动拆迁,但在获得的赔偿、缴纳的税金和最终到手的资金上,还是有大差异。那么被动迁户获得的拆迁补偿按照我国税法规定需要缴纳哪些税金呢?

  拆迁补偿方式主要有3类,即货币补偿、产权置换和两者相结合的补偿方式。K的居住用房被动迁获得现金补偿135万元,K拿了这笔补偿权外加贷款100万元买了新住房。按照我国现行税法规定,对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准获得的135万元拆迁补偿款,免征个人所得税。而K因住宅被拆迁后购买新住房时,购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。所以235万元的购房款中,135万元免交契税,这套住房只需要按照100万元的计税价格缴纳契税。我国税法还规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)惟一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭惟一住房的,减按1%税率征收契税。由于契税是地方税,所以具体税率由各省市在3%-5%之间自行确定。

  而K的食品加工企业因为市政动迁,厂房、土地、机器设备等经过测算和谈判,共取得动迁补偿1265万元。如果厂房土地是出售的,按照我国税法规定需要缴纳营业税,但是由于是市政动迁,相当于是地方政府收回土地,按照我国现行税法的规定,纳税人将土地使用权归还给土地所有者(当地政府)时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是政府财政资金还是委托动迁公司或房地产开发商代为垫付,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。

  那么1265万元的拆迁补偿收入是否需要缴纳企业所得税呢?按照现行税法,如果企业搬迁属于政策性搬迁,即因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因,企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除),税法对其取得的拆迁补偿收入纳税有特殊的规定。企业在取得拆迁补偿收入时,向主管税务机关提交政府搬迁文件或公告、搬迁协议和搬迁计划、企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项报告等资料,可以申请企业从规划搬迁次年起的五年内,其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额。但是在被拆迁的次年起的5年内,企业需要按照搬迁规划,异地重建厂房并恢复原有或转换新的生产经营业务,用企业搬迁补偿收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的厂房和土地使用权,或对机器设备等其他固定资产进行改良,或进行技术改造,或用来安置职工。企业在5年期内完成搬迁的,搬迁收入减去之前所列举的开支后,如果还有余额计入当年所得计算并缴纳企业所得税,如果没有余额,就不必缴纳企业所得税。

  但是要享受这个5年的免税计划,有几个关键点需要注意:首先必须是政策性搬迁,如果不属于政策性动迁,则不能享受这个优惠政策。其次,取得的拆迁补偿收入必须在5年内用于指定的用途,否则在取得拆迁收入的当年就要计算并缴纳企业所得税。再次,用于指定用途后还有余额的,5年后缴纳企业所得税。

  (作者系上海交通大学海外教育学院税务教研组组长)

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