首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

住房消费需求释放有三个条件

2012年05月24日 16:05 来源: 上海商报 【字体:

  最近,随着住房销量的全面下降,随着各地房地产泡沫逐渐被挤出及房价开始下行,随着国内经济增长放缓及银行贷款需求不足,不少人又开始主张要通过增加住房消费需求来拉动整体经济增长了。因为,从当前中央政府的房地产政策来看,“严厉打击及遏制住房市场的投机炒作需求、鼓励住房的消费需求,特别是鼓励居民购买第一套住房”,是政府与市场的共识。

  也就是说,面对国内住房市场销量全面下降,面对住房价格开始下跌,要打破当前住房市场的困境,就得采取优惠政策鼓励消费性购买住房的居民进入市场。如果政府能够采取好的优惠政策让消费性购买住房的居民进入市场,那么这些政策就能够有一举多得的效果。比如,可以改善居民的居住条件,让当前全国各地过多的住房库存得以消化,让房地产开发商走出当前的困境,让房地产市场重新繁荣,各地GDP快速增长而不出现房地产泡沫,甚至于地方政府的土地出让金问题也得以化解等。但是这样的好政策要取得一举多得的效果,必须建立在以下条件上:

  首先,居民的住房消费需求是以居民的实际支付能力为基础的。如果房价水平较高,即使采取各种优惠政策,居民实际购买住房的能力也是有限的。如果居民实际支付能力不够,这些居民所谓的“刚性需求”是无法实现的。他们对住房的需求只能是潜在需求或只能是对住房的欲望。因此,在上述情况下,仅用优惠政策作为鼓励,国内不少地方的居民仍然无法进入住房市场,住房市场的潜在需求也无法转化出来。

  即使房地产开发商把购买住房的首付比例降得很低,即使在当前的金融条件下个人购买住房融资成本很低,但是鼓励这些购房者进入住房市场,最后房地产泡沫破灭给整个市场及社会带来的风险一定是巨大的。政策尚不完备却鼓励支付能力不足的居民进入住房市场,美国次贷危机就是在这样的背景下产生的。用优惠政策鼓励居民购买消费性住房,必须有一定的条件,即住房市场的价格水平是建立在广大民众有支付能力的基础上。否则,居民的住房消费需求是不可能释放出来的。如果降低对购买者的条件,让他们进入市场,最后只会使风险越积越多。

  其次,居民购买第一套住房一定是消费而不是投资吗?这个假设是不成立的。因为,只要是在住房购买、交易、持有的过程中没有进行事中及事后限制,比如用住房交易税、住房交易所得税、住房物业税及住房遗产税等方式进行限制,购买住房就是一种有利可图的交易,那么购买第一套住房的居民同样可以通过这套住房来赚钱套利。购买第一套住房赚钱套利,可以通过转手交易的方式进行,也可以通过出租的方式进行。而且在住房价格上涨的过程中,购买第一套住房赚钱会更容易。

  就目前中国的住房税收制度来看,对住房投机炒作者的限制是十分有限的,甚至可以说,其限制成本可忽略不计。这一定会鼓励国内居民进入住房市场进行投机炒作,这就是早几年国内住房市场疯狂炒作的重要政策根源之一。因此,要保证购买住房者仅仅将住房用于消费而不是用于投资,根本就不需要行政主导的住房限购令,只要通过有效的住房税收制度来限制购买住房赚钱,或去除住房市场的赚钱效应。如果没有这种事中及事后对住房投机炒作的税收限制,那么政府针对第一套住房购买者推出的优惠政策越多,其住房投机炒作就越是疯狂。

  第三,政府通过什么样的方式来保证这些享受种种优惠政策的居民,一定是拥有第一套住房呢?第一套住房的界定是以家庭为准还是以个人为准呢?可以说,尽管在计算机网络世界,政府要做这件事情是十分容易的,比如通过公安部门户口管理系统等整理出相关信息。但是,当前住房管理信息不仅小城市间没有联网,即便是经济发达的大城市,这个系统同样没有建立起来。因此,对购买第一套住房的事前审查不仅成本高,而且当事人也容易找到规避的方式。如果不去除购买住房的赚钱功能,那么对第一套住房采取过度优惠政策,同样是吹大房地产泡沫的方式。在这方面,美国就是最好的例子。

  总之,无论是各地方政府的“软性托市”政策,还是政府上下正考虑的鼓励消费性购买住房者进入市场,如果不建立在上述几个前提条件下,那么对第一套住房的购买者实行过度的优惠政策,同样是吹大房地产泡沫的重要方式之一。政府对此要严加警惕,不要因为政策失误消解这几年来房地产宏观调控的效果。

  (作者系中国社科院金融研究所研究员)

社区牛人

  • 宇辉战舰
    人气播主

    [简介]崇尚中长线波段交易,善于把握股市节奏,每日送出热点个股!进入直播>>

  • 老胡实盘
    人气播主

    [简介]实盘交割单100%真实发布,连续5年盈利,年平均收益高达40%。进入直播>>

  • 黑马狂奔
    人气播主

    [简介]看大盘最精准最前瞻最直接,对个股非牛不战,出手必攻直击涨停。进入直播>>

关于住房市场的相关新闻

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册